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关于《加息岂能降房价》的经济学说明

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发表于 2018-8-22 08:44:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于《加息岂能降房价》的经济学说明

昨天写了《加息岂能降房价》,有一位napmarshal先生提出了一些经济学上的疑问。
我想了一想,还是决定要写一篇展开解释。

1)Round One

首先,我们来看一个例子。一套房子,政府卖给你。买家有二个。
  • 你是张三,你愿意出价100W元。
  • 隔壁李四,他愿意出家99.99W元。


好了,现在政府和你说,可以使用“房贷”这个工具。
当你可以使用“房贷”之后,消费者可以支付更高的价格,而不会带给他“额外”的痛苦。
譬如说105W元。

为什么呢。因为张三以前是面临一个选择。
  • 全款100W元。


现在张三是面临二个选择。
  • 全款100W元
  • 首付+部分贷款


情况2,相对于情况1,多了一个Choice.
多了一个选择项之后,你肯定是更优的。

所以,我们假设有了“贷款工具”之后,张三最高可以负担的金额是105W。
而且这个105W,是完全不带来“额外的痛苦”的。
可以“使用工具的105W”=“不使用工具的100W”

这就实现了“民不加赋而岁用足”。
很多人可能会问,你这5W是哪来的。不是全社会财富增加了么。

没错,dT>0
当张三和另一个人王五发生“借贷”关系的时候,这就是“张三和王五”之间的一笔交易,Trade。
dT>0之后,全社会财富就增加了。
财富来自于交易。

有了这笔钱之后,整个链条就活了。
然后张三和李四,又回到了售楼处。
  • 张三使用贷款,可以承受105W。而没有额外痛苦。
  • 李四使用贷款,可以承受104.99W。而没有额外痛苦。


最终国家把房子按照105W卖给了张三。
  • 张三没有增加痛苦
  • 国家多收了钱。
  • 社会总生产力增加。


2)Round Two

以上仅仅是Round One的情况。如果国家足够聪明的话,他可以赚第二笔钱。
因为他可以降价,把价格降到100~105W之间的一个数据。譬如102.70万。

供应方的二个选择:
  • 定死价格105W
  • 定价格在100~105W之间的一个数,薄利多销


可见,对政府来说,他也是多了一个Choice.
多了一个选择项之后,你肯定是更优的。
或许可以多赚6~7W。

napmarshal先生质疑的,北京上海这些城市,严格地限定了“土地用地”总量。而不受价格干扰。价格高了,并不会增加供应。

你不增加供应,你就始终维持在105W的报价。而没有吃到Round Two的第二轮蛋糕。
你没有多赚6~7W。
但你还是多赚了5W。总社会财富还是增长了五万。

3)Round Three

假设开发商最终定价到102.70万元。
薄利多销,销量也有所增加。

对于张三来说,“有贷款的105W”和“不允许贷款的100W”,带给他的痛苦是等价的。
可是“有贷款的102.70W”,带给他的痛苦,是小于100的。

napmarshal先生纠缠不清的,是他认为有贷款之后,102.70 > 100,纯以数面字符表示,房价是升的。
可我告诉他,即使房价上涨,可算上工具便利,102.70< 100,性价比更划算。


napmarshal先生接着问,有贷款工具之后,会不会导致价格是115W。
我回答他是,你丫的脑子有病!


现在我们再说Round Three
  • 当你允许张三向王五借贷时,dT>0,社会总财富增长到105W。
  • 当政府可以在100~105之间选一个点,dT>0,社会总财富增长到107W。
  • Round Three,社会总财富可以增长到109W。


Round Three,指的是“生产者和消费者”之间的调整。
王五放贷赚了钱,有了示范效应。就会有更多的人愿意延迟消费,参于放贷。并压低贷款利率。
KFS造房子,赚了107W,就会有更多人投身造房子。压低利润回报。
这里面的资源“再配置”,dT>0,可是使得社会总财富增长到109W。

“帕累托最优”是三重解。消费者最优,生产者最优,生产者/消费者分配最优。
只不过Round Three太复杂了。一般不可能在民科的论坛中看到。

4)加息降房价的悖论

经济学绝不是让你的生活越来越困难。“学术”是一件很严肃的事,多一个字少一个字都不行。更别提上下文的语境和环境了。
一条定理如果要严肃地说出来,至少需要150~200个字。象文科生小编:“加息可以降房价”,纯粹是不负责任的脑残。

这条定理的正确表达应该是什么呢。应该是“利率的提高,对住房价格不利”。
譬如说,现在突然发明了铁路。发明了汽车。铁路工业是一个回报率极高的行业,需要大量的投资,全社会所有的人力物力都投入了轰轰烈烈的“铁路事业”中去。
这样的情况下,就没什么人急着买房子。暂缓一缓。

我们可以看一下这时候的选择树。
  • 你可以买房子。
  • 你可以不买房子,投资铁路工业。


这时候,你多了一个Choice
多了一个选择项之后,你肯定是更优的。
消费者更得更幸福

但是中国政府的“加息降房价”,并没有给你“铁路工业”这个选项。也就是说,你是伪幸福。
  • 你可以买房子
  • (无)


在这样情况下,你没有Choice,人民的幸福没有增加。
你税加得越重,人民反而越痛苦,越痛苦,越痛苦。

所以针对房地产行业的“加息”。把房贷专用利率表,从7折,提高到85折,9折,全价,110%,130%,140%毫无意义。
这些举动的结果。只能是人民更难以买房子。

(yevon_ou@163.com,2016年2月21日午)



yevon_ou,原名欧成效。中国房产投资体系开山鼻祖。人称:欧神。博览群书,通晓古今。爱好:普及科学。
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