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水库论坛 | 交易成本有多高

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发表于 2018-11-27 15:09:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
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交易成本有多高

我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。
目前的房地产市场,交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。


一)直接交易成本
直接交易成本,简单点说就是税费。他一共包括8个方面;
a) 契税
b) 营业税
c) 个人所得税
d) 印花税
e) 土地增值税
f) 中介费
g) 装修折旧
h) 公证费(或有)


现在,我们要对模型作一个重大简化,我们讨论的是:“满5年,非普通住宅”。
或许有人大惊小怪地跳起来了。说,房产的审税规则有很多档次,国家提供了诸多优惠,我们应该小心翼翼地展开一张表格,用上20页纸,具体地和客户列清楚,各种各样税费计算方法。

我们认为,这种做法毫无必要。事物的分析,关键在于抓住重点;宛如一把尖刀,一下子刺入核心。过多地阐述细节,反而耗费读者精力,反而分散了文章主题。

我们要说的是:“现在已经没有普通住房了”。90%以上的住房都是非普通住房,99%我们想买的房子,都是非普通住房。在这种情况下,讨论“普通住房的优惠政策”毫无意义。反而是镜中花,水中月。更显得欺诈与无耻。


其次,“满5年”的优惠,也已经消失殆尽。国家似乎已并不鼓励“长期投资”。不仅连短期的买卖要打击,长期持有价值投资,一样需要拦路收钱。随着2010.9.27最近一批调控政策出台,税收已象猪剥皮。

在这样的情况下,我们大致可以列出八种费用的预估值:

a) 契税,3%
理由是,虽然理论上还存在1%,1.5%的优惠可能。但实际操作中,90%以上的房屋会缴纳3%契税。所以理论无意义。


b)营业税4.44%
理由是,营业税的计算方法,是差价的5.55%。
在实际计算中,一套持有满5年的房子,至少翻了五倍。所以差价5.55%和总价5.55%其实没有什么分别。简单地按照翻五倍计算,营业税是4.44%。
以上,还没有计入某些区的土政策,核定征收和实测征收必须捆绑执行。

c)个人所得税2%
个人所得税2%。无法抵扣,在2010.9.27新政之后增加。
此项税收还有可能大幅增加;如按5%标准。

d)印花税0.1%
双边各0.05%。此税收本于2009年暂缓,但2010年恢复征收

e)土地增值税0%
此项税收增加潜力巨大。在2009年时免征,但2010年加税时,管理层始终忘记了本项条款。
若切实征收,本项目提价潜力巨大。可预估为2%~5%。

f)中介费1%
本项收费比预计中便宜。很多菜鸟,或者初次买房者,都认为中介费是1%+1%=2%。甚至有更高者。
但事实上,中介费由市场决定,而非政府决定。在任何情况下,中介费都收不足2%。随房屋价值越大,费率越低。
目前情况下,一套200W左右房产,双边各付7000。累计可收15000中介费就算可以了。中介费是唯一市场化竞争可降低的交易成本。

g)装修折旧2%
装修通常卖不出价钱。我如果买一套毛坯房,还得全部重新装修;但如果当我卖出该房屋时,装修却会被贬得一文不值。因买卖双方对房屋的喜爱不同,装修成本,无可避免地会遭遇到损失。

“装修折旧”的成本很难估算。但对于满5年的房产,可认为全部都装修过的。不存在毛坯房。此项损失,初步估计为5W,按250W的房屋中值预算,交易损失2%。

h)公证费0.35%(或有)
产证任何一方,出现外籍人士,需要0.35%的公证费。

好了,现在让我们累加一下,契税3%+营业税4.44%+个人所得税2%+土地增值税0%+印花税0.1%+中介费1%+装修损失2%=12.54%
以上是房产交易的直接成本。

二)间接成本

房产交易的间接成本,主要体现在“贷款利率”上。
假设一套100W的房子,我有60W七折贷款。当我把这套房子卖了,换筹换另外一套房子,这60W就会自动“升级”成为1.1倍的贷款。

按目前的利率下,七折利率4.333%,1.1倍利率6.809%。我们来算算,60W贷款到价值多少。
 在1.1倍6.809%利率下,60W贷款月还款为3915.15元。
 在七折4.333%利率下,78.8W贷款月还款为3915.15元。

所以,这一笔60W元的贷款,其价值就是1.1倍利率后的788056元。

当我把一套价值100W,还有60W元贷款的房子卖掉。我损失的不仅仅是12.54万元直接交易成本。我还损失了18.8万元间接交易成本。
也就是说,我拿了87.46万元,只能去再买回一套68.66万元的房子。
总交易成本=直接10.54%+间接18.8%=31.34%。


我相信,除了脑子烧坏掉的人,没有人再愿意交易了。

三)隐性成本

“限购令”是另外一项隐性成本。或者说,我卖出就再不能买进了。
限购令的成本,很难估算。其对楼市的杀伤力,仍没有数学模型。甚至这项政策会持续多少时间,我们也不知道。

粗略地估算,自从2010.9.27限购令出来了以后,市场普遍上调价格5%~10%。假设市场反映部分真理,那我们把限购令的成本,打对折,估算为3%好了。

四)结语

好了,现在我们有总数据了,每一次楼市交易的成本是12.54%+18.8%+3%=34.34%
或者说,我一套100W的房子卖掉,拿到手就只有66W。


在这种情况下,你还指望房东降价,甚至还指望“宏观调控导致房价下跌”。恐怕不仅书白读了,大脑也断路了。
上一周的“波士堂”中,袁鸣访问SouFun网的老总,提出了一个观点。“国家宏观调控之后,你能否不涨,跌一些,好歹给国家一点面子”。

开什么玩笑!国家的宏观调控,就是加了34%的交易成本。你还想让房东再让利么。房东没有办法,只有涨价20%。


(水库论坛|yevon_ou, 2010年11月12日晚)


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