合伙买房手册 #1380
合伙买房，合约应该如何设计。利益如何分配。
一）案例
请问，二年前楼主A和小伙伴B合伙买了一套房子。房价100W，首付30W，贷款70W。
首付30W，税费4W是A付的。
月供3510元，每个月都是B付的。
收房装修了一下，花了11W。
装修是Ａ主导的。花了很多心思，也做得很累。出力不少。
从第6个月开始，房子租了出去。
租金2000元/月。前三个月是A收的，此后都是B收的。
因为限购限贷的问题。这套房子是挂在B名下的。
Ａ出钱，B出房票。
用了B的购房资格，和贷款优惠。
好了，现在这套房子以200W/套的价格顺利出售。
请问A/B利益应该如何分配？
这是一个非常典型，小密圈提问的“合作买房”事例。
数字和时间已作匿名调整。
传统上，我们见到的“合作买房”。几乎全都是50%：50%
也就是说，二个人合伙。任何出钱出力的事情，都是完全平等，对称。
你出15W首付，我也出15W首付。
每个月你出1755元月供，我也出1755元月供。
为什么，因为合作买房的“利益计算”，始终是个难题。
你多出了点力，到最后分钱，应该怎么分呢。
因此，都是“完全对称”。
在本案例中，A和B的责任义务，如此地混淆不清。
简直就是一笔糊涂帐。
没法算啊。
一般小伙伴遇到这种情况，都是“人情解决”。
也就是我估个数，分你40W利润。你看合适不合适。
分多了还是分少了，对方拿到后，心里是满意还是欲壑难填。
搞不好连朋友都没得做了。
二）算法
现在，水库告诉你，这一切都是可以精算的。
精确到小数点后二位，明确地划分股东和红利。
让我们逐步从科学的角度来看。
首先，我们假设还存在一个人C
C和A／B都是没有关联的。纯粹是一个路人甲，纯属路过。
你可以把C想象成一个钱庄。
铁面无私，做的纯粹就是银钱借贷生意。
A其实没投钱。所有钱都是C投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。
B其实没投钱。所有钱都是D投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。
（假设年率9%，月息0.75%）
这张表格中，将楼主的全部现金支出，记在C的账户下。
把朋友的全部现金支出，记录在D的账户下。
你说你给了本金，给了装修，如何如何辛苦。其实你的贡献，就是524669.92元。
你说你付了二年月供，如何辛苦。其实你的贡献，就是53888.82元。
三）确认利润
第三个步骤，是确认利润。
100W的房子，涨到200W。其实你并没有赚到100W。
因为你是借银行的，有银行贷款。自然就给银行盘剥了一道。
我们检查一下银行对账手册，700000元等额本息贷款，还款24个月之后，还剩下677555.90元。
于是问题进一步简化为：
二个小伙伴，谁也没出钱。天上掉下来743899元。请问该如何分配。
其次，二个小伙伴出力的部分为：
A：负责装修
B：负责提供房票
和一般人想象的不同。“负责装修”这一块，其实价值不高的。
虽然装修被公认为“脱层皮”的辛苦活。而且装修的确有几百个SKU需要采购。
但是从根本上，“管理装修”并不是一件很值钱的事。
假设我们之前装修费为11万元。则“管理装修”最多再算20%
价值二万元。
另一方面，“提供房票/贷票”却是一项非常值钱的服务。[2]
按照业内规则，一般是10~15%的净利润。再加一个保底金额。
以本例为论，假设是15%的净利润；
743899 * 15% = 111584.80元。
好了，剩下的612314元，才是真正的“净利润”。
净利润该如何分配。以二个人事先约定为准。
50%:50%也可，
40%:60%也行。
高承担风险高收益，低风险低收益。
假设50%：50%，则每人分配306157.02元。
四）合作买房手册
理论上，一切“合作买房”都可以以上述框架精算清晰。
1）所有的现金投入，都以9%年利率单独列开，取出。
2）装修劳务算费用
3）房票算15%净利润
4）剩余收益，双方按比例分。
但是我们要提醒各位的是：
不要合伙买房，不要合伙买房，不要合伙买房！
原则上，尽量不要合伙买房。
尽量以“债权融资”的方式合作。阐明了我就是问你借笔钱，9%，10%，12%年利率均可以。
尽量不要以“股权融资”方式合作。到最后朋友都没得做。
为什么，因为没有经历过的人不明白。“合伙买房”真正的软肋，在于“决策仲裁流程”。
譬如说，一套100W买进的房子，涨到200W了，要不要抛。
一个股东希望落袋为安，一个股东坚决看好后市。请问谁说了算。
譬如说，一套价值200W元的房子，挂牌很久了。合伙人都想卖掉。
现在来了一个买家，开价185W元。请问你卖，还是不卖。
譬如说，去和买家谈判。
结果谈回来一个188W的价格。大家一致觉得太低。但是李四坚持要卖。
你心中狐疑，李四是不是收了红包？
譬如说，房地产市场萧条。大家一直决定，进行“凤姐变冰冰”。
这样，不仅平时可以多收房租。等出售时也可以卖出溢价。
问题是，“凤变冰”用多少预算。
谁来负责凤变冰工程。
如果项目不符预期，谁来承担责任。
搞得不好，连买水龙头是什么形状，窗帘什么颜色，都可以吵上很久。
再譬如说，政府的政策调整。
导致“房票”的价值，含金量有所变化。
税费有所增加。
各个小伙伴之间，利益分配如何继续调整。如何商议。
中国的房地产，是一路向上。
可是我见过有些城市，房价有过山车走势。高低起伏。
当时六七个合伙的股东互骂，其场面之血腥，刷三观惨烈。
“合作买房”这种事，乃至于几个好伙伴，合伙创业办公司。
凡是一个团体活动，就一定要解决“决策仲裁流程”。
决策仲裁流程，是一件非常非常复杂的事。绝对不是51：49%，那仅仅适用于非常大型的公司。
如果你看过《公司法》，就知道小型合伙人企业，这个满意度必须是100%。
只能100%，否则的话，二个合伙人联手起来，就可以欺负第三个合伙人。
66%:33%必胜。
“合伙买房”真正的困难，并不是第一节所述“利益的计算”。
利益的计算很简单，我只用1500字就写明白了。
真正困难的，是“利益的分配”。
五）决策流程
从多军内部实践来看，这么多年来，“合伙买房”主要有如下几种决策方式；
1）完全委托式
由大神A牵头。BCDE入股。
什么时候卖，什么价格卖，如何卖。完全由Ａ说了算。BCDE完全没有意见。
这种模式，卖的纯粹就是A的信誉。
各位相信A绝对不会骗人。以A的招牌担保，全心全意依赖A
2）强制收购模式
假设AB二个人合作。有一个买家，出到200W想买房子了。
A同意，B死活不肯卖，说太便宜了。
A说，好的。你用100W（或者90W），把我手里的份额买下来。
这个模式的缺点是，它只解决了“要不要卖”。
而没有解决“要不要装修”“要不要出租”等一系列更复杂的问题。
3）到价必卖
这是另一个模式。我们在《众筹买房》一文中曾经说到。
意思是，设立一个目标价。譬如300W。
100W的房子，任何第一个肯出300W买价的买家，到价就卖。绝不含糊。
无论牛市，熊市。
政府调控，放松。
无论任何情况，谁先出到300W。就卖给谁。
你嘀嘀咕咕卖便宜了。那你找你小舅子来买呀。
这个模式的好处是，规则十分清晰。
缺点是，也没解决“要不要装修”“要不要委托代售”“要不要挑租客”等问题。
3）和稀泥，民主制
这也是目前最常见，最多的一种方法。
意思是，什么都没有约定好。
“利益”的如何分配，事先没约定。
“调控”的意外出炉，事中没约定。
“好朋友”闹翻了，事后也没约定。
一切都到时候再说嘛。反正大家都相信友谊天长地久。
（yevon_ou@163.com，2017年5月11日暮）[3]
[1]最后一栏的算法，是第一个月金额^24个月复利+第二个月^23个月复利+第三个月^22个月复利…………
[2]京沪土著，光户口的价格，就超过100W
[3]有人问代持，代持其实就是100%：0%的合伙。
欧神电子文集（公众号创立-2018年5月13日），会经常性更新。详情请扫码：
|
发表于 2018-7-30 16:50:58