评估的价格是客观吗 #F570

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评估的价格是客观吗 #F570


一篇写于2014年的文章，翻了出来。作为评估公司的注脚。

这是很久以前的事了。具体来说，是2009年12月26日，我结婚的前一天，买了套房子送俺ZMN。

当时，这套房子的交易价格是148W。写低成了139W，只写低九万，百分之七都不到。
可是，这九万，139W交易价，在交易中心就是过不了。

这件事，印象特别深刻。到最后和评估员吵了起来。
评估员说：“这房子就是141万，少一分钱都不行”。
我说：“咄咄怪事。我们明明交易的价格139W，你凭什么说我141W”。
评估员说：“评估是客观的，公允的，理性的。评估代表着科学原理”。
我说：“放你妈的狗屁。你们这些评估员丫的狗屁不懂。闭着眼睛乱评估，随心胡说”。
评估员说：“评估是客观的，最客观的”。
我说：“评估是主观的，乱讲”。
评估员：“客观的，客观的”。
我说：“主观的，主观的”。

好了，现在就引出了一个问题。不是挖掘机谁家好，而是评估的价格真的是客观的么？


一）客观

评估员的理由很充分。
我这里有详尽的数据库。每一套的交易，历史交易，曲线图标我都有。
我这个才是大数据，才是科学。

你拿一套房子过来，我对照一下横向比较，纵向比较。
再拿几个参数过来，楼层朝向楼龄幢号，加加减减。立刻就可以算出来一个分数。
我这个分数值的“评估”，是基于大数据，最最最科学的分析。

评估师很有优越感。我们这个才是“科学”。
才是客观。才是几十年的功力浸润。
他毫不脸红。


二）市价盘

很多年以前我初学股票，拿了本手册入门。
开过股票账户入门的人都知道。如果你想买股票。你有几种挂盘方法。一种叫做“市价盘”，即现在11:21分，工商银行3.50元。我就以3.50元买入。
另一种方法叫做“挂篮子”。譬如我挂一个3.40元。如果价格跌到这个价位就成交，反之则不买。

这是最基本的概念。我对着手册想啊想，想了很久，突然觉得不对。
我打开了交易记录，一一梳理。发现在过去三个月上百交易日中，我挂出去的报价，99%都是“挂篮子”。

人同此心。散户想要买卖股票。总是希望赚一点小便宜。
譬如现价3.50元。我肯定不肯挂三块五的。肯定挂三块四，或者3.49元。
能省一元是一元，能省一分是一分。谁知道他价格有没有波动，正好减一分呢。

人同此心。我不知道读者散户如何，但各位可以检查一下自己的股票账户。做一下对比和统计。
您在下单的时候，“市价盘”“定价盘”比例各位多少。是不是99%

这又牵涉到一个问题，“市价盘”“定价盘”，哪一个更划算？
我想啊想；你想，若一个全都是散户构成的市场。其最终结果会怎么样？

其最终结果是，完全没有交易！
如果一个市场，全部都是向我一样散户“挂篮子”的。每个人都在那里守株待兔。
那么市场永远不会有撮合成交。价格永远不会移动。

而我们知道，股价是时时在涨涨跌跌的。K线图起起伏伏。
那么，谁在推动价格的走动呢。谁在把股价推高推低呢。
是“市价盘”。

只有不停凶猛的进攻，3.50元我也要，3.51元我也要，3.52元我也要。3.53元我也要。
不停地将市场上扫货，进攻进攻再进攻，价格才会被托上去。才会有涨跌。

那么，谁在进攻呢。谁在领导市场呢。
俺那二百股股票，是肯定不会进攻的了。只想打打酱油，赚点小菜钱。
进攻的，全部都是机构。
“市价盘”，主要都是机构下的。
一个市场中，较赚钱的都是机构。

思考让人进步啊。


三）房价

2002年的时候我曾经看文科生小编写过一篇文章《老公房应该如何估值》。
其中说，由于70年的房龄，老公房至少要砍掉60%的价值。
而因为“房型”等设计老旧，管路老化，老公房还得这扣分那扣分。
最后小编得出的结论，是卢湾区市中心的老公房卖2800元/平米比较合适。

咳咳，当时卢湾的老公房，已经可以卖5000元/平米。到了二零一四的今天，大概可以卖四五万一平米。
我们先不讨伐文科生小编智商有多烂。我们就想问一下，老公房的价格，是怎样从五千move到五万的？

价格在移动。那肯定要有推动价格的力量。不可能每个人都是“挂篮子”。卖五千的地段，我挂个4600/㎡。买得到就买，买不到就算了。
价格在移动，说明有一帮不认同5000元的力量，五千一我也买，五千二我也买，一万二万我也买。

这一股力量，就是奋战在第一线的“交易者”们。
没错，交易者们，才是真正市场的主宰。

他们有可能部分是自住客，纯粹刚需自用。部分是投资客，觉得价格偏低就该拉上。
但无论如何，他们是“真金白银”奋战在第一线市场上的。
他们用血和汗，一叠叠成累的钞票。敲定了价格的实际。阐释了市场经济的精髓。

评估价是合理的么？不合理，不客观。
如果按照评估的计算机模式，模型。则卢湾区的老公房，价格永远是5000元/㎡。他应该符合“客观”数据库，永远不要涨价。
而真实的市场呢，就是对无数个否定累计起来。你的数据库是错的，是SB。应该卖5500元，6500元，165000元，50000元/㎡。

交易者才是真神。才是真正市场决定的力量。
交易者才是客观的。
评估员是主观的。

我对今天政府斥巨资搞的“大数据”宏观经济模型感到悲观。因为你的建成，其实就意味着你是错的，你是SB。
市场不会“跟随”你的统计平均值。市场只会“推翻”你的大型数据库。


四）中介

今天Shinehigh那个微信群里，热烈地在讨论一个真实的中介数据平台。必然能对房地产市场带来客观，理性，指引的功能。“规范”市场的运作。
哥哥进去骂了声SB，于是他们嚷嚷着要踢我出群。

很多人没搞明白。房价是中介决定的么?
房价是评估师决定的么?

你跑到评估师那里，他给你一份最“客观，中立，理性”的分析。认为卢湾区老公房应该卖2800元/㎡。然后你就能买到么。
滚，SB。

你们应该学会尊重炒房者。只有奋战在第一线的“交易者”。房东和炒家，才是对房价最后真正具有决定权的人。
其他任何的中介，分析师，评估师，历史数据回溯，全都毫无地位。
无论多少个人论证那小区最多只值200W，房东说不卖，那就是不卖。
请拿五百万出来。买得起买，买不起滚。

（yevon_ou@163.com，2014年10月24日）

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