屌丝购房手册（三） #320

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屌丝购房手册（三） #320

说了很多宏观的话，今天我们来说说微观选房。
在屌丝的世界观内，房型，楼层，朝向，品质，社区，交通，各有哪些喜好。

一）打七折

开始分析屌丝之前，先让我们来看个帖子：
《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》[1]

这是篱笆上一个帖子，帖子很长，有285楼。
如果你想迅速归纳一下重点的话，大致是说，有一个LZ想卖房子，然后一群篱笆男就在那里起哄“打七折，打七折，打七折”。

打七折的原因是什么呢。因为LZ的是六楼的房子，所以“群众”的意见，你至少要比五楼便宜30%才行。
就这么十六阶楼梯，3米势能，但到了傻空的嘴里就是打七折。

如果你仔细看这个帖子，污言秽语，诅咒攻击。总之你这个房子是烂得不能再烂了。完全没有希望的。尽快七折跪才能出手。
事实的真相呢，如果你拿到市场上去卖，大概95折就能卖掉。

这只是事情的一个侧面。如果你像我一样每天看200条篱笆帖子，坚持十几年，你最终会发现篱笆舆论的共同点：

• 6F的房子，打七折
• 沿街的房子，打七折
• 有高架高压线，打七折
• 附近有菜场，打七折
• 朝北向，打七折
• 卫生间无窗，打七折
• 墙壁有霉斑，打七折
  

随着事情越来越琐碎，最终你卫生间没有窗，墙壁上有一条裂缝。到了屌丝的嘴里，也是大得不得了的罪孽。他们一致的反应，就是“打七折”。

这意味着什么呢。2006年时，搜房网异想天开，想要搞“房产团购”。
正值政治极左，全民公讨房产商“不道德的暴利”之时，舆论每天关注度也很高，CBN派了摄像队全程跟踪。电视播放。

当时第一站选定的是闵行颛桥幸福小镇，房产商也很重视。派了大队人马接待。是生意谁不想做，团购大单子大家都想接的。
事情的结局，却是落得不欢而散。有媒体资源的朋友，还可以找出当年的影像来看看。

为什么，因为房产商答应给消费者的最终“团购折扣”，是3%，也就是97%折。
而消费者要求的是什么呢，你看电视里采访的黑红脸胖子，一股浓浓的白完落地味，他要求的是70%，七折!

70%，这是一个非常重要的数字。其具体的形成原因，牵涉到心理学，宗教文化道德传统，是一件很复杂的事。但在这里，我们第一次给出的精确答案：“屌丝的心理价位是市场价的70%”。

无论市场怎么变化，这个比例几乎是恒定不变的。2005年时，我们嘲笑一个人，无论他去看任何楼盘，心理价位永远落后实际3000~5000元。其实这就是70%。

如果换算成涨幅的话，大约是一年半的涨幅。也就是屌丝的心理价位落后市场18个月。[2]

二）真心话

说的话和想的事，并不是同一个概念。
当我们见过太多的屌丝言论之后，我们应该剥开的，其实是内里真实的想法。

真实的想法是什么呢。屌丝三个字：“我没钱”。
为什么屌丝对户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风这么挑剔。任何一套房子，永远都可以挑出毛病来。世上没有完美的房子，喜静和喜动完全就是嘴皮一翻。
因为屌丝的下一句话，一定是“打七折”。

说话要听真实的想法，屌丝真实的想法，其实是希望你便宜一点。
屌丝真正喜欢是什么类型的房子呢？真正答案是：户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风…………统统都不重要。

屌丝内里真正的想法，是“在保证最基本的生活体面情况下，所有因素能省则省”。所以屌丝选房子的真正喜好：

• 楼层，除了123特殊楼层不考虑。其他楼层越低越好，省钱。所以整栋楼里，往往上海人住中高层，屌丝住低层。
• 朝向。屌丝其实完全不在乎朝向，朝北只要便宜他们乐意接受。只不过现在上海纯垃圾户型很少。
• 景观。谢绝任何景观溢价，谢谢。顺便把景观溢价贬得一文不值。
• 靠马路或楼王。完全不在乎，便宜就好。
• 厅大卧小还是卧大厅小。二个都小，谢谢。
• 层高。不重视
• 卫生间。一个
• 菜场摆摊大排档。完全不在乎，但谈论时要鄙视。
• 品牌，重视
• 得房率，重视
• 关注度，屌丝会买同一片区最有名的小区，而不是最实惠的
• 会所。重视，但不办会员卡。
• 学区，重视
• 交通，2KM内有轨交即可。具体站数不重视
  

在《世界上最好的房型》一文中，有一句话叫做:“你只要比隔壁内个盘小5个平米多半个房间就行。”
这句话，实在再精确不过地揣摩到了屌丝的心态。
屌丝喜欢的口味，就是在保证“功能”齐全的基础上，尽可能地降低成本。所以一切有Taste的东西都不要增加，你就绞尽脑汁少5个平米好了。

房屋的指标，分为硬指标和软指标；


屌丝选房，不愿意在硬指标上花钱，能省则省。（地段，楼层，朝向，景观，层高，水泥用料……）
而却在软指标上浪费了很多钱(品牌，精装修，广告，IB格，初房情节……)

这是屌丝特有的情怀。并最终报应在他们的投资回报率上。


三）次新房，老公房，老大楼

外地移民屌丝的另一个特点，是极其地看不起老公房，老大楼。

我们知道，老公房，老大楼，主要是1980~1990年代的产物。而大部分集中在市区，由上海土著居民持有。
屌丝小白领主要以购买郊区新房为主，他们的肤浅与浅薄，在这一刻表露无疑。

因为他们从来不接触老公房，老大楼，所以他们对“异己”之物贬斥得一塌糊涂。谈起来也恨不得以县城估价的记忆去套。
屌丝们对老公房，老大楼的印象，估值，流动性评判，和实际情况有非常大的差距。

常看Liba.com的人应谨记区别，免得被误导。
详细分析要到后面的纲目再展开。

四）屌丝房的升值潜力

上海是大鳄潜伏之地，有的是冒险家的乐园，白相人的世界。
屌丝拿着抠锭换来的工资，要进入这个名利场中。无异于二手空空的菜鸟战士上战场。

在买房这场格斗中，很难想象老牌的大鳄精英没有看上你那些地段，而让小白们吃到笋盘。
所以屌丝移民买的房子，通常都是不太划算的。被Mark Up涨幅不大的。
然后屌丝们用数量堆死精英，这是后话。

现在我们要说的是，屌丝们买的房子，屌丝们钟意口味的房子，能不能涨。
答案是比较麻烦。

在《世界上最好的房型》[3]一文中，我们说到；

• 假设你2015年买入，2025年抛出。
• 2015年你遵循的是2015年喜好价格体系。2025年你遵循的是2025年喜好价格体系
• 利润来自于二者之差
  

如图，假设我们以“离圆心的距离”代表热度的话，则二者并不重合。
2015年的大热门，或许2025年已经是冷门。

譬如板块2，在2015~2025年中就是受害者。
譬如板块5，在2015~2025年中，则是从无人问津变成大热门。

当屌丝们买房子时，他们考虑的是今天,“在功能齐全下，尽可能的便宜”。
而老手们买房子，考虑的是明天，“2025抛售时，尽可能受欢迎”。

二者的出发点完全不同。屌丝很容易在总价恒定的情况下，买入超远郊区的超小户型。
这些房子其实并不适合居住。无论是未来消费升级换代，还是屌丝本身的家庭人口增加，都显得非常地不适用。

而要抛出的话，更是找不到对手盘。


五）屌丝的上限

在周星驰电影“武状元苏乞儿”中，洪日庆教苏灿降龙十八掌。并说他日后会贵不可言，成为丐中之王，丐中之霸。
苏灿问：“那是什么”。
洪七公传人：“还是乞丐”。

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如果要说“丐中之王”，我们不妨花一点时间，继续黑一黑我们极其厌恶的“仁恒河滨城”。
如果要说RHHB，那简直就是小白领心目中的圣地。他坐落在屌丝之巅：联洋，充分满足了“四房188平米”的紧凑感。
他有很多灯光投影，可装修全是最差料的榉木。

全联洋只有一家粉尘般的大拇指广场，5KM之内没有任何商业。可是售卖的东西价廉物美，星巴克大娘水饺一应俱全，深度贴合屌丝消费档次口味。

2009年我在陆家嘴滨江找房子，因为连续二套的房东跳票，最后中介试图着向我推荐“陆家嘴内陆”10KM，也有一家仁恒河滨号称是豪宅。
我冷冷地说，“我不买中低档房产的”。
中介一脸不解地疑问，“我觉得挺好的呀”。
我说：“我若是住在联洋，朋友圈一定以为我生意失败。以后让我还怎么混啊”。

此后的轨迹，完全符合我的预期。仁恒河滨城，从2009-2015，上海楼市涨了250%的绝对大牛市之中，一点都没有上涨。
譬如可参考这篇：《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》[4]
六年前的价格，和今天是完全一模一样的。

仁恒为什么涨不动，因为他的定位不对。
仁恒的定位，是“屌中之王”，“屌中之霸”，屌丝中的王者。

仁恒的房子，小白领一看喜欢赞叹不已。因为这就是他们理想梦想中的房子，一切按照“农民想象中的皇帝”来建造。
可是在有钱人眼里呢，仁恒一文不值。

有钱人首先就不会住联洋。不是不会，是根本不考虑。一个小白领屌丝聚集区，是不可能出现豪宅的。
其次仁恒不符合有钱人的口味，“不是把公寓造到极致就能叫豪宅的”。

豪宅有豪宅的骨架，骨架决定档次，乞丐终身是乞丐。
仁恒的188是四房，而在小陆家嘴，这面积最多只能做二房。
在真正的豪宅，188平米只能做一房。

他的整个小区，集中在平均面积100平米，紧凑型二房，以总价的控制来扯高单价承受力，这是歪门邪道。
住户全都是小白领紧紧裤腰带，工薪族加按揭。
这绝对不可能是豪宅，只能是屌丝中的战斗机。啊呜卵冒充金刚钻。

不是豪宅的结果是什么呢，就是他涨不动。
你如果把市场分为“高、中、低”的话，他就是中游顶峰。永远不可能上游。
仁恒就是一些比较有钱的小白领在买，永远不入富人的法眼。那么他的单价，总价上限，也就非常地有限的了。

你购买房子，要尽量避开“中游的上限”，因为中产阶级这一个区间，潜力已经挖尽。
将来你的位置，只能在“中上、中中、中下”择一。而无论哪个结果，都比昨天低。

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（yevon_ou@163.com，2015年10月6日暮）

[1]《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》libaclub.com/t_108_9002104_1.htm
[2] 前二天在微信上看了一个段子。说若有人在“任何事”上都喜欢讨价还价，那这个人多半一辈子贫穷。因为他根本就对价值没有信念。
[3]《世界上最好的房型》
[4]《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》libaclub.com/t_113_5782674_1.htm

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