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劳动人民购房手册 #370 - 水库论坛_欧神文集_欧成效 - 房产投资官网
劳动人民购房手册 #370
小白领所挑剔的，对于劳动人民，那都不算事。 小白领太傲慢了，看不见那些营营碌碌的人们。
一）老公房
老公房大概是流动性最好的品种。 老公房大概是唯一可以等同于现金的房产品种。 老公房谁在买。 这个问题，篱笆上那一群“高学历低素质”的小白，大概一辈子也搞不清楚。
如果你通读篱笆诸多帖子的话，则主流的舆论“共识”是这样的： 老公房是绝对没有人要的。 老公房完全没有流动性 除了学区房，老公房完全没可能涨价 老公房今年没涨价。
有时候，你真的想刨开YP小白领的脑子，看看里面都是些什么浆糊。都是怎么教育长大的。猪一样的脑浆智商和人品。 老公房谁在买，那些你“看不见”的人。
如果我们把市场上的房产，分为ABCDEFGHI，A最差，I最好。
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五年之后，各个客户都升级更换了房子。譬如“客户一”,由A换成了B。 “客户四”，由D换成了E.
那么问题来了，A哪去了？ 也就是整个食物链中，最差最破最小的房子A，卖给谁谁会要呢。
答案十分简单;
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这个时候，必须要有一个“新移民”加入。 这个新移民必需是最穷的，没有任何房产，从零开始，在大城市落脚打拼。他会居住A，无论是买卖或租赁。
这就是“老公房谁会买”的答案。 只有源源不断的新增低层外来人口，才撑起了老公房市场的繁荣。
而从目前情况看，这个市场很繁荣，非常繁荣。 上海的“老公房市场”从来都很旺。无论买卖或者租赁。 某人的大本营，“世纪大道”地铁站附近老公房集群，已经提过了几轮租金。前后涨幅不止250%，而房价也是赚得盆满钵满。
其租户的主力客源，都是陆家嘴上班的新晋白领。31平米可以租到3500~3800.[1] 这样的客户永远不愁卖。几乎每次退房都是秒满，空置期往往是负数。
这个市场的老公房，真正可以做到“现金等价物”。不离谱的挂牌三天必走。几户人抢一套房源。
二）低端市场
严格地说，世纪大道老公房，还不能算最差的A。 因为更差的A-，应该是临沂上南的中环线老公房。 更更差的A--，则是外环外老公房。 再往下，还有崇明的农场，乃至于外地的农场。
我们必须清楚地知道，“并不是每一套房子都保值的”。 只有在特大城市，才有“本地人外地人外国人”三类人口。只有在省会城市，才会有“本地人外地人”二类。
所以如果你在二线城市，秉承着“世纪大道老公房”的炒房思路，有可能会遭遇到麻烦。 首先，你不能在任何人口流出的区域，买最差的A。因为这样换房的结果，就是最差的A完全没有人要。其价格有可能跌向为零。 典型的例子，如同内地山村的农民寨子，又或者是日本村县中已被废弃的房屋。
其次，哪怕是同一个城市，金山崇明的老公房，其表现又要比“内环内”的老公房差。 因为“换房客”，房子总是越换越好。而金山崇明老公房，其实离“最差”不远。顶多是个B。
我们必须密切关注新增低层外来人口走向。否则最差那批房产，其价格将是“断崖式”下跌。
三）实惠和bigger
统一回复一下： IB = InstallB = 装逼 Bigger = 逼格
小白领还有梦。 而那些风里来，浪里去的劳动人民。跑三轮的和菜场杀鱼的，他们没有痴梦，他们很现实。
所以产生了差别。对于小白领，比较容易推销“溢价”。 对于小白领，你只要给他一个概念，给他一个梦，告诉他这里未来是高档社区，未来有迪斯尼，未来有码农； 小白领就愿意支付高价，愿意付二倍的价钱。愿意付“处房情结”，愿意御桥垃圾站给5W。
我们一直说，一手房的价格是虚高的。一手的价格并不代表市场真实的价格。 “落地打七折”，二手实际可以交易的，远远低于一手价格。
在房地产市场，一直有人大惊小怪地问，“六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？”[2] “非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～”[3] “六楼的老公房真的那么难卖吗？”[4]
对于屌丝论坛，小白们的一致共识，大致认为6F是卖不掉的。绝对没有人要的。6F的大复式更是不会有人考虑，谁会要住呢。
谁会要住呢。民工+小老板呀。 多跑一层楼梯，有什么了不起的。说得那么煽情似的。你知道俺每天要扛多少货么。 您知道以前还有7F么。广东还有9F么。
如果又有人要问，在一个很普通很平庸的工薪族小区，特大的大户型卖给谁去呢。谁家有这么多人口呢。 一家九口的你见过没有。
250㎡六房户型，照样很好销。你见过没有。 是什么人在购买，小老板呀。 人家搬迁来沪，一家子小作坊全都来了。小舅子大姨子，全都在店里帮忙。一户人家八口九口很稀奇么。 小白领的问题，永远是太自以为是。把自己想象成宇宙中心。而对整个市场上90%的劳动人民，劳动人口视而不见。 平民级大户型自有其市场。只不过你不了解这群人罢了。你那是“看不见”。
四）老大楼
再譬如说，还有一个被口诛笔伐，贬得一文不值的物业类型，“老大楼”。 在浦东帮和篱笆傻空的嘴里，90年代蝶式老大楼，最多只能卖40%的价钱。 也就是旁边板式新房8W，老大楼3W都不值。
事实是这样的么。你难以理解“上海人”土著对老大楼的喜爱。 上海人最初的时候，都是居住在极小户型中的。15平米住4~5口人比比皆是。而如果你能搬到田林十八村，曹杨新村，住上40平米的老公房。那绝对算是改善住所了。
而到90年代“老大楼”出现时，绝对是高档洋气上档次。那感觉，和我们今天看华山夏都（Chateau Pinnacle）差不多。有了完整的电梯，卫生间，剪力墙结构。 单位里面，用老公房顶换“升级”成老大楼，那是要排级别打破头的。 所以“老大楼”，在上海人的心目中绝对不是什么贬义词。和“板楼”的美誉度，说实话也就在10~20%左右。
外籍人士也不在乎“老大楼”。外销房几乎全部都是蝶式结构。而直到今天2015年，香港籍的KFS造的一手房，仍有不少是蝶式结构。他们照样卖得很贵。 你说，按照浦东帮屌丝穷酸白领的估值，那些房子该卖多少钱呢。 最简单一条，您知不知道，“嘉里华庭”就是蝶式结构么。
我们说，屌丝和“民工+小老板”最大的区别，在于屌丝有梦，有诗和远方。 而民工风里来雨里去，早就认清了现实，只要“实惠”，不要bigger。
谁会买老大楼。小老板会买。 小老板，土著，还有外销房针对港澳台会买。 这些人购买力并不弱。他们只不过不喜欢支付溢价。
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如上图，其实在市区二手市场，塔楼板楼价差并不多。 小白领所欢呼的“新房8W”,仅仅是他们多付了3W“处房情结”溢价，多付钱罢了。
顺便贴一个实盘。 2009.12，购普陀“环球港”旁三房，131m，149W+税。 贷款138W 老大楼一楼。 目前中介建议挂牌40000/m，争取年内售吉。
五）商住楼
小白领另一个难以忍受，口诛笔伐的物业类型，是（纯住宅产权）“商住楼”。 如果你天天泡篱笆的话，你就会发现，只要一幢大楼内出现了“商业办公”，顿时就被篱笆小白喷成筛，恨不得打五折。
当然，小白们平时看见一个暗卫也要求打七折的，七折是口头禅。 而五折是七折的七折，可见这个问题有多严重。
一幢楼，一个小区，一个电梯内，只要发现办公的，篱笆小白们就象患了重感冒，就是不通畅，浑身不舒服。 因为房子在他们心目中，是承载着梦想，是“纯洁”的，是完美无瑕的。
你要听真话么。作为一个土著，其实我不在乎。 只要开公司的不影响到我日常生活，他们关起门来干什么，我一点都不在乎。 这种事我们从小司空见惯。 别那么洁癖好不好。
还有谁不在乎呢。小老板其实也不在乎。 小老板讲究的是实惠，不是bigger。如果开公司的不影响到生活，那就是一点影响都没有。 如果他们抢用电梯了，那只要房价便宜一点点就行。
说句更彻底的话，开公司的，不就是小老板自己么………… 对于这一种物业类型，土著+小老板是真不怎么反感的。如果你们都不买，那正好我们买。买得又便宜又高兴。
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这个表格，和上一个是完全一样的。 市区的老大楼（往往有办公），自有其客户。因为实惠，大家买得兴高采烈。
我不是要和你抢8W的仁恒啊，我是根本“看不见”你那8W的仁恒。 既然有4W，干嘛要去买8W的呢。 在劳动人民眼里，这二个房子都是完全一样的。要实惠不要bigger.
六）地沟鼠
职业炒家赚了很多钱，很多人以为他们过着一种高大上的生活。 其实并不是。就总体而言，职业炒家，并不是一场衣着光鲜的职业。
我们也希望天天炒作的都是“名牌”楼盘，在光鉴照人的售房大厅，在高档豪华的小区会所。 希望炒的都是“汤臣一品”，接触的都是社会名流，生活中充满上流社会元素，香车名马，想想就醉了。
可惜的是，最赚钱的，最好炒的，以及最“安全”具有防守性的， 是二线盘。
我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。而导致的结果呢，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子，拿出去镇不住GF和ZMN。 对，就是老大楼的一楼。
可是这样的房子赚钱啊，重要的是差价和涨幅啊。 你女人懂个锤子呀。
然后，你的人生，泡在怎样的氛围之中呢。 你所接触的，是小老板，是开餐馆的，是开摩托的，是菜场杀鱼的，是倒爷混混。 你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。 你说，你整天和这些人接触在一起。你怎么开心得起来。身上也都是鱼贩子的味道。 说好的高大上生活呢！
我们基本上不碰高档CEO盘，近年来我甚至连板楼都做得少了。主要的接触都是“民工+小老板”群体。弄得身上都是脏脏灰灰的。因为只有他们会买二手盘。 这个细分市场，才是炒家的主场。
（yevon_ou@163.com,2015年10月15日晚）
[1] 据说最新行情4300，shuiku.net/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=32906&pid=646156&fromuid=3
[2] “六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？”libaclub.com/t_113_8918285_1.htm [3] 非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～” libaclub.com/t_108_9002104_1.htm [4] “六楼的老公房真的那么难卖吗？”libaclub.com/t_113_8862489_1.htm
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发表于 2018-8-2 22:17:04
