【随笔】再抵押精算法

【随笔】再抵押精算法

一套价值100W的房子，贷款70W，七折利率4.585%
现在房价升值了，譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉，重新做抵押贷款借出来。

请问盈亏平衡点在哪里，一般速算法如何。


答：1）首先，我们假设抵押贷款，能做到的条款是：1.2倍利率，1%的手续费。
这样，1.2倍利率=7.86%
一般抵押贷款都是借10年的。从高到低，平均只借了5年。1%的手续费要在五年中分摊，每年0.2%。
则实际成本8.06%

2）如果你借了X万出来。你实际获得的现金，仅只有：0.99X-70
即99%的贷款金额，再冲掉原有的70W贷款。

为了获得这一部分资金，你支付的利息是：X * 8.06% - 70 * 4.585%
即全部贷款都要付8.06%利率。

这部分“新增”资金的实际利率是：（0.0806X- 3.2095) ÷ （0.99X-70）

如果融资成本以9%为上限的话，则X=363.6
如果融资成本以10%为上限的话，则X=206

3）我们可以得到如上这张图片。

贷款金额	增量利率
70	-347.50%
75	66.72%
80	35.20%
85	25.73%
90	21.18%
95	18.49%
100	16.73%
105	15.47%
110	14.54%
115	13.82%
120	13.24%
125	12.77%
130	12.38%
135	12.05%
140	11.77%
145	11.53%
150	11.31%
155	11.12%
160	10.96%
165	10.81%
170	10.67%
175	10.55%
180	10.44%
185	10.34%
190	10.25%
195	10.16%
200	10.09%
205	10.01%
210	9.95%
215	9.88%
220	9.83%
225	9.77%
230	9.72%
235	9.67%
240	9.63%
245	9.58%
250	9.54%
255	9.51%
260	9.47%
265	9.44%
270	9.40%
275	9.37%
280	9.34%
285	9.31%
290	9.29%
295	9.26%
300	9.24%
305	9.21%
310	9.19%
315	9.17%
320	9.15%
325	9.13%
330	9.11%
335	9.09%
340	9.08%
345	9.06%
350	9.04%
355	9.03%
360	9.01%
365	9.00%
370	8.98%
375	8.97%
380	8.95%
385	8.94%
390	8.93%
395	8.92%
400	8.91%

可见，一般“加抵押”贷款，你的实际利率维持在9~10%之间。下限在8.9%之上。
而你的实际贷款，X可以获得多少呢。

答案是十分悲观的。

你根本做不到206W，更做不到363W，你很难把贷款金额放大到原先的三倍。说句打击人的话，甚至连2倍都放不到。

一般而言，X=140W~160W，也就是说，你的实际资金成本，要达到11%。
这里面主要的瓶颈，在于银行。

没有实战过的人，很难理解。目前的抵押贷款成数，大约仅为45%。
没错，是四成半。300W的房子，只能贷出135W。

银行普适的政策，是抵押贷款贷六成。但在实际操作中，除了部分CEO成本高昂盘，绝大多数的房子估不足。
估不足，银行给你的估价，极其保守。一般也就是买卖价的70%。

然后银行再在70%估价的基础上，给你贷六成。
也就是说，实际能借给你的，只有42%。
虽然这个数字有点高高低低。但实战操作中，一般我们就按45%来作速算估算。

在四成五的基础上，如果你要X=140W，你的房子就要由100W至少涨到300W，300*45%=135W
如果你想X=160W，则你的房子，至少要涨三倍半。涨到350W的数量级。


简单点记忆：
新贷款÷老贷款，至少要3倍才可以做,最好要4倍!


对于绝大多数的房子，尤其是2009年之后买的房子，其实并不能够达到这样的涨幅。
也就是说，目前操作“加按揭”是不划算的。
你的实际资金成本，将达到11%以上。


（yevon_ou@yahoo.com，2013年8月28日晚）

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