xyz单 #1270

xyz单 #1270

今天我们介绍一种特殊类型的“ABC单”。
在某些城市，也被称为“公证交易”。

一）ABC单

首先，让我们回忆一下，在《ABC单》#1210中，对于ABC单的描述。

• ABC单适用于极短期的撮合式操作
• ABC单本金极少，杠杆率极大
• A一般不知道C
• 后手是埋雷流和毁约流
  

但是，ABC单还有一个变种：“操刀”的时间极长，甚至长持。杠杆率也很大，专注于贷款，而不是接盘侠Ｃ。

1）房东是x，房子价值1000W，还含有550W贷款
2）你是y

这时候，你去和房东谈，y把x的房子买下来。但是；

3）不过户，节约税费
4）不提前还贷。而是由Y来代还
5）给房东450W现金
6）做450W抵押证，锁死房子

形似而神不似，虽然看起来ABC单和XYZ单很象，但其实却是完全不同的东西。
尤其是内里的思路和逻辑，南辕北辙。


首先，和ABC单一样。xyz单也是不用过户的。这样就不受5.55%增值税+所得税+契约，不受政府的层层盘剥。可以完全独享利润。

其次，和ABC单一样，xyz单也是不受“限购限贷”限制的。无论你已经买了多少套，无论政府的“限制”如何苛刻。它都是管不了你的。你依然可以拼命地买。无限量买。


那么，ABC和XYZ的区别是什么呢。
区别是，ABC是没有“能力”啃下这整幢物业的。

好比我们在《ABC单》#1210中，举了一个郭应泉啃22亿大厦的故事。
但其实他并不是一个十亿富豪。这个人甚至连A9都不到。
ABC单只能立足于快速出货“空手套白狼”。一旦卡死，立刻就是塌定清盘的惨状。

但是XYZ单，他是立足于“长持”的。
Y是有能力啃下这整幢物业的。
甚至可以说，XYZ单只不过工整的说法。Z不存在也行，只要XY就可以成单。

二）XYZ单

那么，XYZ单的手法策略是什么呢。XYZ单，主要是冲着“X手里的贷款”去的。

五天前，北京出3.17新政。二套首付八成。
昨天晚上，燕郊廊坊宣布限购。
今天早上，抵押又有新闻：


“全款抵押”这条路又被堵上了。资金从出产证，又要再等三个月。也就是一共要六个月左右。
对于“过桥”来说，六个月是几乎不能忍受的。

我们知道，“三个月”和六个月，不是同等数量级的概念。
三个月时间，光信用卡免息周期就有56天。你找二百万的信用卡刷一下，在“信用卡假期”就把过桥事给办了。

但是“六个月”已经是中期的概念。需要寻觅中长期资金。
不仅利率成本大大上升，来源也少很多了。

哥哥昨天打游戏到3:30，今早十二点刷牙的时候，我就在想，要不要写一篇《我的亲爱的，我的贷款在哪里》。
我们知道，真正赚钱的是房贷，房产只不过载体。
但是在今天“调控”的大环境下，贷款越来越难以获得。政府层层围堵，贷款才是真的难。

早上我想写一篇《贷款在哪里》。列举十个小技巧，在每一个角落做好1%。积少成多就凝聚成了专业化。

• 卖房子，优先卖没有贷款的
• 离婚析产做首套
• 第一套一定要贷足
• 年限比利率更重要
• 等额本息比等额本金更好
• 优先用掉瑕疵房票
• 贷款时保持多核，核心洁净
• 拒绝短视置换
• 适度做到负现金流
• 跨城市破除首套
  

这些东西，如果你找“UC震惊部”起一个标题，例如；
《震惊！十个技巧帮你省下百万》
《震惊！一个女人和108次离婚的故事》

（震惊：女人只要有钱有房子，管你是不是禽兽……）


起个“爆款”标题，分分钟就是网络爆文。
于是写了2000字，哥哥把文件删掉了。

为啥呢，因为太低级。从头到尾全部都是已知的科技树。
整理“限购目录表”之类庶务，交给瓜田这种公众号就行了。
水库出干货。

水库文章成体系的。成体系的就不能用“震惊”。
水库标题三言二语，《ABC单》《XYZ单》《对敲》《截断和再抵押》。
三言二语都是精华。

言归正传，ABC单和XYZ单的区别。在于二者的出发思路就是不同的。
ABC单的本质是“套利”。归类可归入“药单流”一种。
ABC单是独立于大市的。不赌大势涨跌，套利七折笋。

而XYZ单的本质是“长持”。是属于“大面积低单价”囤房流派。
目标是通过尽可能少的资金来控制房子。着眼点依然是“贷款”。

XYZ单操作时，一方面要考察房屋本身的品质。考察房屋升值潜力。
另一方面则要问清；
“还剩多少贷款”
“七折的还是八五折的”
“房东愿意配合我加按么”
“太棒了”!

和深圳某些流派类似。深圳的“公证交易”十分流行，常常有长持三五年，换六七个主人，不换房本的。
但是，“形似而神不似”。

深圳的“公证书交易”，通常是全款的。追逐利润的着眼点，也往往放在“升值”“热点”，放在了房子身上。
对于雅房这种低科技树行为，俺们痛心疾首。暴殄天物！

买椟还珠, 买椟还珠, 买椟还珠!

三）缺点和风险

和ABC单一样，XYZ单也有自己的忌讳和风险。

我们知道，ABC单的定位是“短炒”。利润来源是“笋盘套利”
所以ABC单高度忌讳“玩脱手”，空手套白狼招数越精妙，出差池的几率越大。
由此演化出了埋雷流和毁约流。

XYZ单有二个缺点。
1）稀少
2）房东人品

XYZ单少，极少，非常少。
如果说ABC单已经属于冷门货，一般人不接触的领域。则XYZ单的数量，比ABC还少1:10

对于ABC单，B是职业炒家。A是普通人。
而对于XYZ单，通常X和Y都是职业炒家。这就决定了此类交易的非常少见。

因为这么复杂的逻辑关系，只有职业炒家的脑子才能搞得明白。
而且视房子如玩具，如筹码。彼此买来买去。普通人心脏病都要吓出来了。

对于普通人来说，“一套房子就是一辈子”。
一辈子能攒一套房子就不错了，北京能落脚就不错了。你和他说XYZ，他肯定吓得夜夜失眠。
只有你们2N房产证打扑克的人，才是同类。

XYZ单主要常见于多军内部的互相交易。
因为每个人都会有流动性缺口，间隙性缺钱。银行还要隔夜拆借呢。

而多军之间买卖很容易。
大家都是聪明人。
三言二语几段微信，就敲定了数百万的往来。普通社会上，要找X的货源，可真心不容易。

第二个缺点，任何产证不在自己的名下，终究是有麻烦的。
XYZ单再怎么说，也是占用了X的房票和名字。

我们知道，ABC单往往是很短期的。四至六个月分出胜负。
而XYZ单虽然可以长期，3~5年没有问题。但终究还是要把手尾清掉的。

四）高阶用法

照例，我们写一下XYZ流的高阶用法。

第一个用法，是反过来问“对方”借钱。
好比说，房子1000W，含有贷款550W。房东X应得450W。
可是你手里连450都没有，你只有100W。

100W可不可以买1000W的房子，答案是可以的：

1）房子由X卖给Y
2）原有贷款550W，由Y继承，每个月月供由Y付
3）X再借350W给Y，算作借款。

Y应付的是450W，但是他只有100W，他可以问X透支350W。算利息。

4）Y首付100W
5）Y支付550W按揭月供28000+350W私人借款月供35000=63000
6）Y获得了一千万的房产

这样，Y只用100W，就撬动了一千万的房产。
而月供按揭，可以拉平成为一个不太重的细水长流负担。
杠杆十倍。

你完美继承了原先几百万八五折的贷款
不用交税，避开限购
还有十倍杠杆。流水负担也不重。

第二个用法，是“再抵押”。

等你过了几年，1000W的房子涨到2000W了。百万本金翻十倍了。
你跑过去恳求房东，“做个二按再抵押”吧。

这个时候的二按，用的是房东的征信。
从银行里再借五六百万出来。各项债款还清，窟窿填掉。
笑不动了。

第三个用法，是“回购条款”

部分XYZ单，X会提供“回购承诺”。譬如五年后原价回购，或者五年后+30%回购。

也是一门好生意。

五）结语

在政府管制不到之处，我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0


（yevon_ou@163.com，2017年3月22日午）

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