业绩的上限 #2030

业绩的上限 #2030

假设有一个人，是从2050年穿越回来的。他清楚的知道2000~2016年之间楼市发生的所有事。

请问他可以赚多少倍？

一）翻倍

很久很久以前，我们就在想这个问题。假设一个人绝对不犯错。他清楚的知道，过去16年中，开了16把大。

他既预知了全部的K线图，而且也是一个行动能力很强的人。拼了全力去做。今天他能多有钱。

一些无知的人，譬如那些“蚂蚁变大象”，很喜欢将06~07一波行情，就夸大为升值一百倍。其实这是绝对不可能的。

房地产最大的问题，是出不了货。一轮“暴涨”的行情，譬如2015.10~2016.3，在短短的五个月内，上海房价就涨了50%。五百万的房子涨到了750W。
账面上看是不错。可是在750W这个价位，真正内行的人都知道，他是非常非常难以出货的。

因为市场上价格已经到了，但是买家还没有“屈服”。
买家喜欢的是什么呢。喜欢“观望”。你一下子涨了+50%，再让我接，我岂不是冤大头？
所以买家非常喜欢观望。价格虽然锁死在750W，但是成交殊为不易。
而真的要大量成交，或许又要等18个月。等到买家“观望结束”，确信房价就是这个价。
而这时候，新一轮的上涨又蠢蠢欲动。或许房东就跳价到950W了。
“出货不易”，导致外行人写的小说，处处破绽处处笑料。

好了，我们言归正传。假设有一个人，站在AD2000年的关口。他手里有50W元现金。请问他2016年有多少钱。

[1]

如果单纯以房价论，上海楼市十六年大概涨了16倍。50万可以变成800万元左右。
如果算上贷款的话，50W元三成首付，可以买入150W的房产。剩余部分付契税维修基金。

* 一般单套150W元，在当时已经算顶级豪宅了。CEO盘涨幅不高。
如果他绕开第一个坑，买入三套50W的房子。譬如4000*125平米。
则今天总资产在150W *16倍= 2400万左右。

如果我们算一下的话，2400/50=48，勉勉强强当五十倍吧。

二）收入模型

所以，2016年和2000年的换算比例是50倍。
2016年的5000W，相当于2000年的100W身家地位？
这个说法，可以说是完全错误。

为什么，因为以上的“上限状况”，仅限于一类人群:“80岁无子女孤寡老人”。
为什么这么说呢，因为15年前，除非你65岁了。否则你不可能没收入的！

对于绝大多数人来说，更有可能的一种资产模型，应该是：
“2000年时你25岁，拥有一定的资产和家族支持。此后的15年你在职场上班，收入薪水不断上涨，持续投资”。

这样的一个模型，才是更贴切的模型。

也就是说，更有可能的模型是：“2000年时，你有50W。还有每年5W的收入，收入按照每年+20%递增”。
请问这样一个模型。你最终的资产额，可以积累到多少。

为了这个模型，我们需要一个复杂得多的表格。



这是一个大幅精简的表格。已经省略了“月供—房租”的差额。
夫妻二个，假设都是50000元/年的年收入。生活开销只花一个人的钱，净储蓄50000元。
考虑到税费装修杂项，“三成首付”=现金*90%

如果我们观察这个表格的话，他最终买入了1221平米。比模型1几乎多了2.4倍。
如果按照尾端房价48000 * 1221 = 5858W
贷款还剩下：1023W
实际净资产：4835W
负债率：17.5%

这是一个现实得多的模型。也是许多白领小夫妻“应该”有的模型。
或者说，在多军内部，“死多”的下场。

多军内部不乏许多“死多”拥趸派。
所谓“死多”，就是2000年时非常非常早期，就极度极度看好。一枪头把所有子弹打光。
把所有子弹打光还不够。随着时间的推移，此后每一年你会有“新的积蓄”。

“新的积蓄”是一件非常奇妙的事。之前一年，你觉得骨髓都要流尽了。筋疲力尽，把所有的血液骨髓榨光。
可是开春过了几个月，拿到了年终奖，补贴，外快，零零碎碎总有收入。
渐渐地，你手里又有了一笔小钱。

这真的是非常“奇妙”的一种体验。所谓贱贱贱贱贱，再买就剁手。
前一阵子满地打滚，发誓再买不是人。后一阵子则千手观音，手永远剁不完的。

如果你是一个“死多”，或者买房已上瘾，中度或者重度患者。
则你会想尽了法子，把每一分钱都变成房子。将每一寸力量都榨干。过一阵子就去买套42平米的老公房。十几年十几套老公房。

对于“死多”来说，资产的极限，大概是100倍。总金额在5000W元的样子。
这就是今天“多军”内部，极大多数人身家维持在4000~5000W水准的原因。
数学模型决定了上限。

请记住五字真言： “买买买买买”。

三）上上限

那么，为什么多军内部，会有人资产比5000W更多呢。
因为他们的算法不对。

在“死多”之上，还有“死多多多”。要换一种玩法，比死多更死多。
A9和A8是二种算法。很后面再讲。

四）普通人

5858W，100倍，是一种极限算法。
一般情况下，一般普通人，是连5858W都达不到的。

为什么，因为普通人一眼就看到：“你的按揭哪去了”？
普通人买房子，最关心的就是按揭。
上手50W买150W的房子，就要有100W按揭。月供5500元左右。

在2000年的时候，5500元是一个天文数字了。你旁边也可以看见，对于白领夫妻的设定，不过是“年收入5W”元。
更糟糕的是，此后部队没有得到休整。紧接着2001年，你又开始了第二场“战役”。

首付5W元，买入15W元的老公房。于是你又多了10W贷款。
你又多了10W贷款。
你又多了20W贷款。
你又多了30W贷款。
……………

财务象压死骆驼的稻草，是不停积聚着的。虽然多军看到此处时，已经是“会心一笑”。
可是傻空始终要揪着你的领头，蠢蠢问个清楚的。

问题的第二个部分，还是“全资产”收益率。
在2000年时，你其实是没可能“全资产”扑上的。

2000年假设你有50W元。但是这五十万不一定是你的钱，可能是你妈的钱，可能是退休工人一辈子的收入。
你初出茅庐，大学毕业。

你说你要全仓扑上，投资于一项“三倍杠杆”的危险事业。
家里人的第一反应，肯定是“稳健不足，轻佻草率”。
当你青涩无毛时，你是绝对不可能指挥全家跟着你搏命的。

真正的情况，更象是什么呢。以某情圣为例。
某情圣弃笔从戎，拿着设计院三年积蓄，30000大洋。去买了一套房子，赚了20W。

然后他以这20W元为根本，晓之以理，动之以情。
“这玩意赚钱啊，回报大大地高”。
老太太被说动了。答应取10W出来入股。

然后他拿了20+10W。再去炒套房子，又赚了20W。
分给老太太10W。
老太太激动了。颤悠着又掏出了30W。

他拿着30W，又去赚了30W。
老太太又掏出了50W………

可见，“信任”是一步步建立的。
只有随着你的成功，你才获有更大的声望。有了更大的声望，你才有更大的授权。
如此循环。

等到某情圣最终把老太太手里的几百万全部都争取出来时。时间已拨过了2005年。
炒楼业最黄金的，涨得最快的几年。已悄然度过。
这也是没办法的事。你的确是尽力了。

“实战”的成绩，肯定是要比理论上限要低的。
一般我们身边，能翻到100倍“上限”的人极少。或者不说倍数吧，资产能超过5858W的人极少。

通常情况下，能做到50倍。或者净资产可以突破3000W元。已经可以说你是成功人士了。


（yevon_ou@163.com,2016年6月3日晨）


[1]这张图的错误之处在于：
1）村里的房子，是绝对抵押不出50W的。
2）买房的初期，是绝对的负现金流。而高利贷几乎是每周都要结算利息的。你根本熬不到六个月。
3）普陀中环二手房很难卖到1000W。
4）一个加油站就要3000W

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