交易成本有多高（下）------ 压价效应 #910

交易成本有多高（下）------ 压价效应 #910

一个简单的，残酷的，完全正确的事实是:
------- 当你卖出时，你一定是全小区（全地区）最便宜的。

一）卖便宜了

这是一个事实。凡是有实战经验的多军，都清楚地切身体会：“卖便宜了”。

任何一套房子，哪怕你已经卖了五年，已经有过十几次跳价，已经多次修正价格涨了二倍都不止。
但一旦只要这套房子卖掉，过二个月你去办理过户流程；
毫无例外，你唯一的感觉一定是“卖便宜了”。

我有许多次卖房的经验，几乎每一次售吉。都是创了小区“有史以来”最高价。
不仅仅是最高价，甚至是刷新了想象力，被认为绝不可能的价格。
甚至无电梯七楼，卖得比三四层更贵。
但是到了过户的那天，仍然是极其明显毫无疑问的“卖便宜了”。

为什么，让我们来看一个模型。
假设一个住宅小区，有500套房子。其中有10套在挂牌出售，2%这是一个很正常的数字。
该十套房子的要价是：

• 最便宜一套：920W
• 第二至第九套：1000W
• 第十套：1080W
  

以上价格，已经过楼层朝向微调调整。

这是一个非常典型的例子。任何一个小区，他一定是符合“二八分布”，或者正态几率分布的。
去掉一个最高分，去掉一个最低分。

有一个业主卖得特别贱，只要920W。
有一个业主卖得特别贵，他要1080W。
其他的80%的业主，则是随大流的人群。大家都是挂1000W，普通青年。

二）贱中之贱

现在，我要问你，该小区的“房价”是多少。
这非常容易，任何一个小学生都可以回答你:1000W/套。
因为1000这个数字，不仅仅是上下平均，而且也是80%的普通人的要价。

我们接中介电话，常常听见中介一些“匪夷所思”的逻辑。
好比这个例子，中介有可能会和你说，“全小区80%的业主都是挂1000W，但是有一个业主挂920W”
“建议你挂910W，比最便宜的业主还要更便宜。这样我们可以赚到佣金”。

对于中介这样的说法，我们一般是“友邦惊诧”。
“你姓贱么，你既不姓福也不姓焦，你姓贱”。
“贱人的贱”
“死中介，你丫的比最贱的贱货还要贱，还要便宜10W”。
“好好的人不学，你跟白痴学去干什么”。

凡是中介建议业主挂910W，一般都会被业主棍棒打出来的。因为你比最低的一个报价还要贱10W。
一般情况下，我们的回答是：“房价就是1000W，920W他便宜他先走咯，俺们不抢跑道”。

在99.9%以及绝大多数情况下，上海人“房东”不抢跑道。
因为我们是正正经经人家，不是赌场赌输了欠大耳窿揸贵利钱。
所以上海人对于“贱中之贱”兴趣是不大的。如果整个小区非得有一套920W的抛盘；那你先走好了。
反正你走了以后，“三维价格”剩下的一套就是999W。

三）压价效应

以上适合于宏观的状态。
但我们还得要考虑一下微观的状态。

微观的意思是，“当你真正卖房子时，您还真的是贱中之贱”。

因为现金相对于资产而言，他具有一个极大的优势；现金是长脚的。
现金是具有流动性的。他可以走来走去。这个板块看看，那个板块看看。
板块ABCDE都看看。

所以一个典型的上海人买房子，他是会“四处看看”。
大致在地图上划定了3KM的一个圆。但是地铁前三站，后三战，全都是可以看的。

我们一定要记住一条简单的，残酷的，完全正确的事实是:
------- 当你卖出时，你一定是全小区（全地区）最便宜的

你如果问，有10套卖家。其中一号是920W，二号至九号是1000W，十号1080W。
请问你这房子能卖多少钱。
这个问题是毫无意义的。
你真正能卖的，就是920W。就是最低的“卖一”是实际成交价。后面的九九个数字是毫无意义的。

四）间隙

如果你定义：房价=全小区10套平均报价
定义：最低价=最低那套售价
压价：最低价/房价

则对于目前的上海市场，这个数字大约是8%，最低价≈平均价92%

“压价效应”这个词，在任何正规的教科书学术书中，他都是不会出现的。
在正规的教科书学术书中，这个数字就应该是0%

因为“压价效应”的存在，意味着永远有一群房东“脑子不正常”。
明明是一千万的房子。他偏偏要920W抛。
明明是999个业主都挂的1000W报价，但偏偏就是一个奇葩业主挂920W。

在正规的教科书中，这样的“蠢货”房东是不存在的。这等于送钱效应和bug。
如果一定要存在，则教科书会告诉你，会出现“套利”行为。把这个8%的差价给吃光。
具体的说法，即是“我为何不920W买进，转手1000W卖出”。

问题就出在了这里。问题就在于，你不能“920W买进，1000W卖出”！
因为教科书没有考虑过这种情况，因为税费+限贷+限购的存在，买卖一次的交易裸成本，接近了18%
这么高的“交易成本”，在以往的非中国的教科书中，从来没有发生过。也从来没有西方学者研究。
他们不认识伟大的秀相。

在秀相的“高压调控”之下，整个市场的“交易频率”达到了匪夷所思低得不能再低，简直就是拒绝交易。
整个小区，挂牌量不超过1%是常有的事。许多小区三五年都没有一套成交。

所以，在“极低低低低地频”交易市场中，就出现了8%“压价效应”的奇异现象。
你卖楼只能按照“最低价”来卖，不能按照“市场价”来卖。最低价=市场价92%
这个只有活学活用经济学的人才会理解。熟读书的蠹虫是不明白的。

五）压价效应下的卖楼

当有“压价效应”存在时，整个“售楼过程”变得很麻烦。
因为绝大多数的业主，大家都是1000W的报价。你横比竖比，和隔壁前后楼盘比较，心中也认可了这个1000W的价值。

可如果一旦你到市场上去卖，前面有一个SB的业主（大概率是温州人），他非得要挂920W．

那你怎么办呢。你如果想抢跑道。你就得比他更便宜，你得挂919W元。
如果你不抢跑道，你就需要时间。需要时间把它消化。

其实，你可以这样想。“压价效应”和“笋盘”这二个概念。是完全相辅相成一一对应的。
水库论坛，一直都在说“笋盘七折，非笋勿入”。

但是如果你换一个角度想呢，假设市场上全部都是“水库网友”。
每一个人都确定了“非笋勿入原则”。除非是市场上的七折，否则绝不买入。
每一个人。
那么，对于业主来说，他又如何才能抛售自己的房产呢。“压价效应”岂不是变成了-30%。

六）好日子和旺季

如果定义：房价=全小区10套平均报价
定义：最低价=最低那套售价
压价：最低价/房价

当你卖出时，你一定是全小区（乃至全地区）最便宜的一套。

• 对于地标性知名楼盘，“最低/平均”的差距较小。
• 当套利者/炒家存在时，“最低/平均”的差距较小。
• 在旺季中，“最低/平均”的差距较小。
  

好比如果你去郑州商品交易所兜售小麦，同时可能有100000个农场大队在抛售粮食。
在这个时候，“售价最低/平均价”这个比值就会非常接近99.9999999%.
如果有哪个农民比别人便宜0.02元，他就飞快地在几秒钟内被人扫掉。

而相反的道理，当秀相把“交易成本”加到了18%。则相应的，衍生的“压价效应”也会被放大。
会扩张到7~8%的比值。你抛售时，绝对抛不到市场价。一定得比市场价显著低才行。[1]

前二年京沪楼市的买家，跑到市场上看一下，如果是“市价盘”，基本上就懒得出手了。
成交如此清淡。只有你显著低于周边正常市场价。才会吸引购买。

这也就是我们为什么要写“三重顶”。为什么特别强调，在旺季一定要抓住那几个月，甚至不惜把租客赶走，一定要保持品相靓丽加紧卖楼。
因为在旺季中，“最低价/平均价”也会不断趋近于1。那些显著低于市场价的盘会被扫掉。
旺季中，你终于可以按照“市场价”来抛售你的房产。

七）市场价的意义

傻空是一群脑垂体发育不太完全，当然人品RP也非常恶劣的群体。

你跟他说了“最低价/平均价”的道理。傻空想象的，不是指责秀相18%的交易成本恶政。
相反，他们会辛灾乐货的说，“为什么你不认为，你的房价本来就是920W呢”。

傻空们振振有词，既然你这房子只能够按照920W卖掉。那么你的“价格”就是920W。一千万从来没有实现过。
那么，这个1000W还有什么意义呢。


答：市场的平均价，80%最主流的报价，意味着“一定可以实现的价格”。
我们要告诉傻空的是，这个1000W的意思，就是“一定可以实现”。

当一个市场上出现了1000W的报价，当80%以上的业主都认同接受了这个价格。当这个是“主流”价格。
那么他就一定会实现。

判断“未来”是最困难的事。谁也说不清楚明天的涨跌。金融市场的看多和看空，是最最折磨人的事。
但我们可以告诉你的事，一旦“主流”出到了1000。则这个1000W就一定会出现在时空的长河之中。
相当于你预测了未来。

如果你真正熟读《三维价格》，你应该知道，价格是一座山，而不是一个点。
真正山岳般宏伟，不可撼动的，是“山”本身的移动。好比80%的业主，花了几年的时间逐步逐步从1000提价到1350W。

而傻空看不见这座山，傻空的眼中只有二个“点”。你永远只看见最低的那套挂牌，只要还有920W的抛盘在，你就永远以为这房子只值920W。

因此傻空理解不了2016.02的50%涨幅 [2]，对他们来说是完全“突兀”的，突如其来的洪水灭顶之灾。920W涨到了1350W。
但真实的情况是，“山”早就移动了。早就默默地每月1%，花二三年的时间涨到1350W了。
2016年涨幅真不大，10%，真的。

真正炫你耳目的，是“压价效应”。在淡季之中，“最低价/平均价” = 920/1350 = 60%，达到了匪夷所思的低位。
这其实就靠二个SB业主，920W的低价抛盘在撑着。旺季一来；
扫光了，就涨了。

波澜壮阔的大涨幅，这一切都是预料中的。而不该是预料外的。[3]

（yevon_ou@163.com,2016年3月30日晚）

[1] 其实严格地说，“压价效应”应该为零。因为你卖出便宜，买入也便宜。当你买入时，你就更容易找到“笋盘”。非笋勿入，从而补回损失。
但是，对于“净卖出”的人，他就是损失了25%
[2] 参考阅读《最近上海房价疯长预示着楼市又将繁荣还是崩盘的开始？》
[3] 顺便回答了#890中，为什么说本轮涨幅50%，动力释放了就该消停了。

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