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四五千住市中心并不难

四五千元住市中心并不是很难的，只需要一点小小的金融创新。

上海人在买房过程中，犯了很多个错误。多付了四五笔不需要的钱。包括初房情结，地主情结，十成产权等。这些钱加起来，完全可以让上海的房价打个六七折，甚至四五折都不稀奇。例如，一个鲜为人知的重大错误，房产并不一定需要拥有产权，尤其不需要拥有十成产权。

在欧美，有一种专门的“终身保险”。以国泰保险为例，60岁退休男性，一次性趸缴70000美金，就可获得每月500美金养老金，月月不断，寿比天长，直到终老，年回报约8.57%。

这样的保单，保险公司也未必吃亏。因为每一个国家的人口寿命都是有统计的，可以通过充分的精算，保证保险公司不会差得太多。但对于个人来说，却是一粒大大的定心丸，中国人不怕没有财富，但最怕没有收入，坐吃山空，是每个上海人的恶梦。

这种保险的一个变种，国外很多孤老，没有任何收入，也没有任何积蓄。但他们把自己的房屋交给保险公司，保险公司定期给他们一笔非常丰厚的养老金。直到孤老终死，保险公司收回房屋，作为补偿。

这样做的实际算法，相当于保险公司先收下一笔资产，返还8.57%的回报。然后孤老要住，保险公司另收取每年5%房租。折合回报率为3.57%。如果国内也有这种保险，一名60岁的退休男性，若将一套价值20万的房屋交给保险公司，则可每月收取595元，直到终老。若将一套价值40万的房子交给保险公司，则可每月获取1190元。比退休工资还多，日子过得非常舒适了。

前一阵子，有位专家学者撰文说，房价上涨对百姓来说只是纸面财富。自有的一套住宅，又不能出售，口惠而实不至。这种说法，未免太书生气了。资产终究是资产，关键在于如何运用。如果思想僵化，只看见眼前的几项金融产品，毫无创新意识，当然是捧着金饭碗讨饭吃了。

但上面的险种，还有一个很大的漏洞。业主百年之后，保险公司收回房产，会不会导致大量房屋积压在保险公司手中，保险公司成为最大的业主。中国保险法，明文规定保险公司不得投资房地产，不得拥有非自住性物业，这会不会有法律上的冲突。

其实，在实际的操作中，保险公司接受保单后，只做中介，并不拥有房产。每接到一批保单申请，他们会定时定期，在公开市场上举行拍卖会。例如20万起拍，售后包租，在投保人生存期间，保证5%年租回报，出价最高投资者得。由于这样的一些租赁房源，通常都具有十几年，几十年的稳定回报。又有保险公司信用兜底。如此长期，稳定，低风险的回报项目，比银行利率高好几倍，吸引了大量的投资者，场面十分火爆。

言归正传，这种终身保险另外还有一个变种，即不用付满十成产权，而只需付足5%
/ 8.57% = 58.3%的首期，然后将房屋交给保险公司。保险公司折算下来，每月的产权回报和租金正好相抵。则购房者可以终身使用该处房屋，直到终老。既不用另外加钱，但也没有每个月养老金可以拿。

如现在上海市区的房子，斜土路制造局路附近不过7000，余姚路胶州路附近不过6800，再打一个58.3%的折扣，的确是只要四五千就可以住市中心了。

中国人一生要积蓄二笔巨额财产，20~40岁积蓄一套房子，40~60岁积蓄个人养老金，负担十分承重。其实这完全没有必要，当中有很多潜力可挖。中国内需不足，因为缺乏“终身保险”之类的金融产品，老百姓不敢乱花钱，个个留下了过量养老金。要缓解住房压力，与其贷款贴息，还不如放弃房产“最终继承权”，一个拿政府贴息的人，身后却留下了几十万的财产，难道这合理吗？

“居者有其屋”是指每个人都能住上好房子，都能有舒适的居住环境。但房屋的产权是另外回事，可以是买的，也可以是租。政府不但要求每个人都买得起房子，而且必须是100%的全额产权房子，这要求是不是太高了，是不是太奢侈了？？


（水库论坛|欧成效 2003-11-14）

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