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<<谨以此文纪念“楼刊-上海版”创刊号第一期>>

培养正确良好的购房心态


前二天朋友聚会，老友们大谈各自的投资体会。其中有一位朋友最为特殊，他新婚燕耳，太太六月妊娠，还打算将父母接过来同住。但在今年五月，却作了一个史无前例的大决策。把自己“仅有”的一套房子给抛了，全仓杀进股市，现在满手的钢铁股，科技股，重组概念股。。。

他把我给彻底地吓坏了。
我战战兢兢地问他：“你怎么打算”。
他说：“股市涨30%，房价跌30%，那我就有二套房子啦”
“如果股市亏了怎么办”。
“股市绝不会亏的”。
“如果房子涨了怎么办”。
“房子绝绝对没可能再涨了”。
我感觉天旋地转，一阵昏眩：“可是，如果，万一，呃，我是说万一，股票跌房子涨，那你该怎么办。”。

朋友瞪了我一眼，吼了起来：“别去想那不可能的事，那是绝不可能的！我一直都觉得我的判断对。”

在回来的路上，我仍了一枚硬币在地上，谷面和字面的概率完全一样，各为50%。
股市真是一个神奇的地方，在这个市场上，同时存在了一个“买家”，一个“卖家”，二人同时作出决定，而且都觉得自己英明伟大，正确无比。

楼市也是一样，有买必有卖。接朋友盘的是二位资深女教师，而且据说还是人大委员，接触“二会”决策层的。

“她们难道不会算么，她们难道比你蠢么？”我不无讽刺地想道。


人容易被贪婪蒙蔽眼睛，因为贪婪而失去理智，因为失去理智而鲁莽行事，因为鲁莽行事而蒙致损失，最终为自己、为家人带来伤害。

说实在的，我并不能同意朋友的观点。如果一定要说一句真心话，则未来二三年，“股市大跌，楼市大涨”的概率可能性，或许还更大一点。

我不能劝服老友，只是对他的慈孺老小，略显担心而已。和朋友的一昔讨论，让我想起了二三年前的一桩往事。

大约在2年前，2003年SARS的前后。当时的房地产市场，和今日一样热闹。楼市从最底部，反弹了有近50%。莘庄的房价，开始涨到了3000元左右。

2003年的外部环境，和今天一样的糟糕。中央高调发出121号文，潘石屹惊呼，一半房企将因此而破产。国家计委主任王小广预言，2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大。（注1）。紧接着4~6月SARS期间，城市悲坳，百业萧条。此后4号线轨道崩塌，阿扁闹海，房贷收缩，小城楼市，不知遭遇了多少打击。

当然，股评黑嘴闹剧，也一样粉墨登场。摩根史丹利的亚洲公司总经理竺稼，号召大家抛售房产买A股股票，并说“我们并不是因为这个市场的整体市盈率比海外高就一定觉得A股市场找不到好的投资机会。30倍市盈率的公司不见得就比15倍市盈率的公司贵”（注2）

但最终给予决定性一击的，却是一位超重量级的人物，在股市中几乎有着“大神”般的崇高地位，远非今日“谢易”可比，令全体产经界为之颤栗的超著名学者。他站出来说房产泡沫，并公开表示“要警惕资产价格.....某些地区确实有泡沫”(注3）

这番话给了我一些空头朋友们致命的信心。并把他们彻底毁了。从2003到2004，再到2005，固执听不进任何劝告。最多的时候，反反覆覆地总是说：“莘庄3000是绝对站不住的”“是泡沫就一定要破裂”“我就不信他跌不下来。。。。。”

现在回过头来，尘埃落定。2003的故事已似乎如此遥远，却又如此清晰，矗立在我们的面前。事实胜于雄辩，实践是检验真理的唯一标准。王小广的预言已经被证明为彻底荒谬，大摩蜕去神话光环。吴老闭门读书，深居简出。

今时今日，再回过头来看，莘庄3000的价位，简直便宜得可笑。即使再大规模的崩盘，也不太可能比银川兰州还便宜，一去不复回了。

即使用最苛刻的“价值”眼光，任何人也都会承认，莘庄卖8000~10000是贵了一点，但卖3000绝对是被低估了，是价值回归。在这么便宜的价位，当年“泡沫论”的大讨论，短视专家们的忧心忡忡，简直幼稚得可笑。

但在当时，是什么蒙蔽了我们愤怒的眼睛，使我们看不到真理，看不到真相，只看见误导与欺骗呢？


市场是很奥妙的。有时候，你难以理解，难以释怀，错信专家，甚至怀疑市场的有效性。但二三年后，当我们回过头来看，事情的脉络才会逐渐变得清晰，层层解秘真相才会大白于前。市场并不是失去理性，而是这规律，隐藏得太深，太隐蔽。我们有限的学识，一时见难以发掘罢了。“买卖”永远是一买一卖，我们就一定比对手聪明么？
曾子曰：吾日三省吾身。

2005，我们就一定是正确的一方么？？


在过去的二年中，最令人惋惜的，当属“持币待购”的空军一族。
和很多“人口高峰期”的被动大学生不同，持币一族，并非买不起房，他们有足够的首付款，甚至可以全额付款。他们还有大量切实的家庭需要，有实实在在的改善需求。
但他们把钱捏在了手里，明明有自住需求，就是不买房，就是不买房。

二年之后，持币者遭受了重大的损失，没有人为他们的悲哀买单。或许部分可以归罪于2003不负责任的专家误导。当时的专家们，说讲得最多的一句话，“再等等，等跌多一点，就可以多买几个平方”。

这让我们想起了卖传销的推销员。他们总是喜欢强调，夸大可能的收益。而隐瞒，掩饰潜在的巨大风险。

风险和收益永远是共存的，任何决策都不例外。如果有任何事只见收益不见风险，那一定是你看错了。人性贪婪，让利益蒙蔽了你的眼睛。

“持币待购”是有风险的，看跌的对立面就是看涨。一旦看涨，你就得付出更大，更多得多的现款。在有些时候，该风险是如此地沉重，巨大，危险得你难以忍受。

对于购房者来说，如果房子是一定要购买的。则“万一”持币过了一年，房价不跌反涨，那购房者就亏大了。不仅没赚到一个卫生间，反而赔进了整整一套大卧房。
我们反对“持币待购”，因为房子是买来住的，不是拿来赌的。

在我们的舆论媒体中，对于买“2”套房的人，深恶痛绝，口诛笔伐，嫉妒到了骨子里。但我们有没有想过，购买“0”套房的人，其实其性质完全一样。都是对未来的一种判断，都是一种选择一种压注，都是把老婆孩子放在了风口浪尖上。只不过看多看空，站位不同罢了。

在最初的文中，我对那位“抛房买股”的鲁莽朋友，表示了强烈的反对。因为事实上该项决策并不英明，赚钱亏钱概率各为50%，绝不会为他带来一丝财富。

但他的问题在于，不该把“第一”套房抛了赌了，不该把自己的生活消费品，纳入高风险的赌博行为。

万一他判断错了，他将失去他的生活，他的安定，他的家庭，他的一家老小团聚，他孩子的稳定成长环境，他的一切。。。。。。。简直不堪想象。很多抛掉“第一套房”的朋友似乎还没有发觉，他正拿着他的生活必需品，从事着一项高风险的投机活动。

为了您的家人和孩子，请不要抛空“唯一”的一套自住住宅。买“0”套房和买“2”套房者，情节一样，都是严重的投机。


很多时候，朋友们都问我，何时才是最佳的买房时间点，怎样才是“正确良好的购房心态”。

“持币待购”么，一味看多么，买很多套房子囤积起来么？
不、不、不，我并不是一个惹人讨厌的死多头。

虽然我认为房价下跌的可能性，仅仅为50%。但另一方面，房价上涨的可能性，同样一半一半，也为50%。

这其中的差异十分之微小，只有最最专业的人士，才能判断出细微的差别。毕竟，巴菲特和索罗斯只有二个人，绝大多数的人，并不能跑赢市场。我们今天曝光率最高的专家，甚至还都是一群穷光蛋！

马柯维茨(Markowitz，Harry)教授，“现代投资学”之父、奠基人，1990诺贝尔经济学奖获得者。在其著名的证券投资论文中指出，当市场规模庞大至万亿，博奕人群数以百万计后，“马柯维茨方程式”最终给出了一个简练的结果：
--- “股价涨跌的概率是一样的，你仅在需要用钱的时候卖出股票”


这也就是我们给出的答案。楼市上涨下跌的概率是完全一样的。你应该完全放弃掉对楼市上涨/下跌的猜测。而仅仅在需要的时候再买房，如结婚，如添丁，如改善住宅。

---- 什么时候的房价，是最“合理”的价位
---- “今天”，今天的房价，就是最合理的房价。

不要再犹豫，立刻就买房，房价上涨/下跌的概率各为50%，早买早享受。


（水库论坛|欧成效 2005-07-03）

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