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孤独的思想，我来救救你吧

孤独的思想，看你在网上被人围剿。俺敬你是条汉子，来帮你说几句话。
说来说去，都是为了“加息加税”和房价的关系。

你的观点是对的，但你的阐述是错的。绕来绕去，最终把问题越解释越糊涂。简单点来说，加息加税是种“退一进三”的玩意。

好比以加息为例，加息1%，会使10年期按揭还款，由106.26，上升至111.22/月/万元。涨了5块钱，半成多一点。

这是什么一个概念呢？好比本来徐家汇有一套房子，每月出租可以由4000元，综合各种其他投资工具，如国债，股票，储蓄等等，最后给该房子，得出的合理估值为人民币100万元。

如果发生了加息，该房子的合理估值是多少呢？大约是96.87万元，原理如下：
1）利率5.04%，首付30万，贷款70.00万，月还款7438元。
2）利率6.04%，首付30万，贷款66.87万，月还款7438元。

可见，在加息一个百分点后，如果用96.87万元购买该处房屋。则首付30万，月供7438元，均没有任何改变。对于购房者来说，没有任何不同，甚至没有任何感觉。
只要能用96.87万元买到该套房屋，也可以收4000元的租，价格是站得住的。

所以加息对于房地产来说，是完全可以定量计算的，加息一个百分点，房价只要相应下跌约3.13%就可以了，完全没有必要崩溃。也完全没有可能崩溃。

当然，俺这是从买楼“价值”来说的。和市场心理没有关系，如果你一定要说心理分析，炒消息，炒概念，炒作和投机分析，那就没底的了。俺说的只是“价值”，不是心理学家。
　
但关键问题是，加息后，房价可能并下跌不到96.87万元，甚至很有可能在99万、98万元时就止跌了。因为96.87是“完全止跌点”，在这一个点，购买力和加息前完全一模一样。

但现实社会中，卖方总是会有弹性的，压力是买卖双方共同分摊的，或三七，或四六，但永远都不会是零。

在这个情况下，对于老百姓来说就吃亏了。好比房价下跌到98万元，但利息却上升到111.22/月/万元，这时候，老百姓每月的月供，就得要7563元/月。
　
这就是我说的“退一进三”，加息会使房价“退一”，但加息和降价的总效果，会使得总效果“进三”。就好象98% * 105% = 103%，反而比100%大了。

学IT的人，都知道有一个TCO，“总体拥有成本”的概念。IBM整天在电脑报上做广告，说IBM虽然机器贵，但以后的养护成本便宜，TCO还是低的，所以大家应该去买IBM电脑。哈哈哈，俺讨厌IBM，但逻辑原理是通懂的。

我们不喜欢加息，加息会使房价下跌98%，孤独的思想必须承认这一点，死咬不放是不应该的。

加息的真正恶果，是“退一进三”，即房价下跌的程度，不足以抵消利率月供增加的部分。好比98% * 105% = 103%。最终反而使总体拥有成本上升了。
　
要加息对老百姓有利，除非老百姓是都“现金付款”的，至少也得要绝大部分的现金付款。然后让俺再合计合计，推算一个公式，大概老百姓的平均按揭水平要多低，这笔帐才算得过来。孤独和网友的辩论，完全偏离了主题。
　
加税的原理与此类似，不过加税是用“进一退三，摧毁价值”的方式。好比股市中提高印花税，其实是降低了股票流动性，增加流动性风险。摧毁了股票的内在价值，从而使股价下跌。这也绝对不是我们想要的下跌。只不过今天有点累了，这一段明天再写吧。


（水库论坛|欧成效 2005-09-23）

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