水库论坛 | 房地产税改革，相当于一笔永世不得偿还的高利贷

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房地产税改革，相当于一笔永世不得偿还的高利贷　　

告诉你关于房地产税的八点真相与解释。
1）物业税会降低房价么？　
　　　
答：物业税将使“总”房价飞涨。

物业税亦称“年租制”。通常将70年一次性缴付之地租，分拆为逐年缴付。这是一种“朝三暮四”的把戏。
但问题是，物业税是“终身高利贷”。

关于物业税的讨论，最令人瞠目结舌的是，居然有人认为，物业税会是“无息贷款”。
好比一套100万元的房子，其中地租占35万元。实行物业税改革后，房价仅售65万元，分摊70年每年物业税0.5万元。
可能么，不可能么，绝对不可能。

要记住，政府预算表，资金成本是很高的。政府内部的基建项目，公路/大桥，都要拨给施工方10%，甚至12%的高额利息。


如果实行物业税改，买65万元的房子，每一年的利息不是微不足道2%的5000元，而是惊人的10%的35000元！

由于政府内部的利息成本，永远比老百姓储银行高。所以实行了物业税以后，新买的房子，将是一笔高利贷贷款，生生世世永不摆脱的高利贷贷款。

税改之前： 一套100万元的房屋
税改之后： 一套65万元的房屋+每年3.5万元的税费

物业税改幅度越深，老百姓的负担越深。物业税改数十万元，老百姓将背负生生世世永不偿还的高利贷贷款！



2）物业税会有抵扣额么？

答：人均抵扣额，将高达30元/年之多。

很多人不明白“抵扣额”的含义。所谓抵扣额，其实就是一种“补贴”。
好比现在的个调税起征点为800元，要求提高到1200元之呼声非常之强烈。
如果提高到1200元，政府内部预算案是怎么做的呢。


其实就是政府给每一个人，提供了一笔补贴，其具体数额，约等于（1200-800）* 12% = 48元。

其中的12%是中国个人所得税平均征收税率，1200-800是变化差额。
可见，按中国1亿2千万城镇劳动力来计算，个调税提高到1200元，国家要掏出48 * 12 * 120000000 = 691亿元。

其金额，大致等于2004年全国征收个人所得税总额的40%。
外行看热闹，内行看门道，真正有预算财务知识的人，稍加计算，就知道无论民间的呼声如何巨大，这样的调整，中央是抵着头也不愿意。


同样的道理，假设全市有600万套房屋，抵税额会有多少，30万，3万，还是3000？
如果每一户“贫困”家庭，能享受到大约3万元的房价优惠的话，则6000000 * 30000 = 1800亿。


换言之，每一户家庭补贴3万元（免征30000元），则需要市府财政拿出1800亿。这是根本不可能实现的梦呓与幻想。

以我们对政府信誉的估算，其最多拿出全行业8%左右的税收作为补贴，以房地产业147亿的入库税收总额计算，其数量在9~10亿/年左右。


分布到600万家庭上，则每户可以享受到100元左右，每一年。换言之，“任何普通市民均享有1平方米的免税征额”

如果缩小范围，仅只对外郊环以外的房屋进行豁免，则豁免对象将缩小到总房屋的30%的左右。这样的话，每户家庭，将可意外地享受到300元/年左右的补贴。不知购否填满小白领的胃口。

总而言之，任何象样的“豁免”与“补贴”都不可能发生。如果想让每户购房便宜省下30万元，则市政将掏出18000亿。


我们估计的人均抵扣额，大致为30元/年/人，足够吃一顿午饭。


3）房地产税会增加财政收入么？


答：房地产税不会增加任何财政收入。

很多官员痛心疾首，拍卖出去的地皮，随着周遍环境基建的不断落实，水涨船高。原本卖100万，200万/亩的土地，顿时升值到了300万，500万/亩。
是国有资产流失么，该谴责房地产商盗取市政利益么？
不是的。

任何未来注定要发生的事，在今天已体现了他的价值。
当某一条轨道交通被规划，三年五年之后才刚刚通车，但今日之房价，早已经涨上去了。

当商人愿意出大价钱，当购房者愿意出7000元，8000元的单价，其实在他们的计算中，早已经把未来升值的部分考虑进去了。

如果这里不修绿地，如果这里不建轨道交通，就凭你这破烂泥地，政府能拍卖出100万，200万/亩？


只要一切规划都是透明，预定，事先公布的。在“70年批租制度”中，政府并没有丧失任何资产，价格并没有低估。


同样的道理，如果采用“年租制”，在一次性土地出让金之后，政府能否再多收每年1%的收益，能否让财库充实？
答案也是不能。

当预期当有1%年租时，政府土地拍卖就卖不到这么高的价钱。按照正常市场市盈率，如果每年收1%，则拍卖价，很可能仅只有原先的85%。


如果要求监管改善，则应该在“拍卖过程”中痛下苦功，排除腐败与勾通现象。搞“批租/年租”改革，根本掩耳盗铃。

市场永远是公允的，只要是公开拍卖，在拍卖过程中不存在暗标和猫腻，则无论是“批租制”和“年租制”，带给库房的收益永远是相等的。


4）现在是房产税改好时机么？

答：现在是最坏的时机。

综前所述，“房产税改”，好比一种“债转股”的行为。一次性缴付85%的地价，然后每年缴纳1%，随市场评估价而浮动。

但问题是，中国的财政专家们，完全被贪婪蒙住了眼睛。
现在是房地产业什么时候，现在是最高的峰顶！

85% + 1%，仅仅在预期房价不断走高，房地产行业保持兴旺的环境下，才能够得出“年租”比“批租”更容易充实库房的结论。
但如果房价走低呢，“债转股”，不是死梗？

推行房地产税制改革，有一个很重要的时机选择，如果在峰顶税改，将导致国家地款的大量流失。除非中央财政官员，信誓旦旦一致认为，房地产还要大涨特涨，绝不崩盘。“房地产税改”，才有出台的必要性和可行性。
国有资产的流失，谁敢负责？
从房地产税改的紧迫性，也可以看出中央财政，对房价真正的内心看法。




5）物业税可以问“旧房”征收么？

答：不可以。
中华人民共和国，宪法修正案第十三条“公民的合法的私有财产不受侵犯”。
税收不可以问“存量”征取，因为这已经是“公民私有财产”。
但税收可以问“增量”征取，比如80万的房子，100万卖给下家，则政府可以20万税基，问“下家”征税，因为这是“增值”部分。




6）旧房“税基”如何计算？

答：谈“所得”，首先要谈“成本”。
既然规定了国家对“私有财产”不能征税，只能对“新增收入”征税，那就要研究，到底“赚”了多少钱


“成本”的概念，清晰清楚。有二种方法：
a) 按最后一次买卖价
b) 按物业税实施日市场评估价

从公允角度讲，第二种似乎更公平一点。


7）政府可以“先退后征”么？

答：不可以。

有一种想法，政府可以先把原征的70年税费退还百姓，然后再开征房地产税。
因为这已经是百姓的私产，“公民的合法的私有财产不受侵犯”。
就好比政府廉价卖给百姓的售后公房，想拆迁，没门，加二个零再谈。




8）“新房”会比“旧房”便宜么？


答：不一定。

旧房100%是自己产权。


新房只有约85%是自己产权，每年还要交1%的税。
当房价处于上升通道时，新房要交更多的税，旧房可以独享收益，所以“旧房”比新房贵。

当房价处于下降通道时，新房可以少交税，而旧房完全独享损失，所以“新房”比旧房贵。

虽然物业税仅仅是一件换汤不换药，“朝三暮四”的行为。但他至少为我们提供了一项非常好的指标；


也就是考察“新房/旧房”的比例，该比例越低，房价越有可能走高。该比例越高，房价越有可能走低。


这或许是迄今为止，唯一一项可以揭示“未来”房价走势的指标。预测明天的价格，也是最有价值的指标。

（水库论坛|yevon_ou, 2004-08-10）

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