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炒房基础知识入门
我想写的文章很多，欠的债更多。今天LP还没有起床，女儿也睡着，所以有时间写一点东西。
正好前面有人发帖问，《买公寓还是买别墅》，其实这个问题和你们的思路不同。就好比职业赛车手，和仅仅是车开得比较快的；完全是是二个路子的。
一）关键词
首先我们来讲第一件事，假设你是一个小白领，今年27岁，马上就要结婚有个女朋友生小孩，请问你会买什么样的房子。
或许你会毫不犹豫地说，中外环间，半远郊的二室一厅，100平米左右，新开发大型小区，有地铁直达。地段偏远一点，荒郊一点不要紧。 好了，请我们注意这里面极重要的一个数字，100。
然后我们再来问第二个问题，假设你今年35岁。事业成功，在企业里面当高级经理，年薪也有三四十万。和老婆结婚已经有7年，小孩子也5岁了。第一套房子由于2005年买的早，目前已接近还清。存款有一二百万，每年还有几十万新增储蓄，请问你会买什么房子。 答案是，有二个选择。一是换大房子，二是在原有的基础上，再买一二套作为投资。 请记住这里的关键词，300平米。
现在，再看我们第三个例子，假设你有一个网名，叫做Villa_77，你的人生理想是拥有77套房子。用excel表格来整理自己的房屋信息。目前你已经凑满了全副黑桃，并将触角伸向了商铺和商业地产。请问，你会买什么样的房子。
在这里，我们有一个关键词，1000平米。
二）化蛹
这里，我们牵涉到一个很高阶的概念，一般人根本难以理会。
在你买第一套房，甚至是人生的重要住所时，你考虑的问题，其实和扑克族完全不同的。作为人生第一套房，第一住所，你要求这套房子宽敞明亮，心旷神怡。 你要求他靠幼儿园近，最好还能进名牌小学。你要求他地段可以偏远，但一定要拿得出手，乡下亲戚来时能显得体派，在上海站稳脚跟。老公房是绝对不考虑的。
作为人生第一套房，你会有很多挑剔。譬如采光，得房率，动线，甚至仅仅厮所离过道口差十几厘米，你也会不加考虑。 作为人生第一套房，你掺杂了太多的感情因素。“爱”成了这套房子最核心的考虑。
但是，假设你是那个35岁成功男人。第一住所早已买好，现在开始追求品质和有回报的投资。你会想写什么呢。
对于第二套房，感情的因素就会薄很多。买房子最主要的是考虑性价比，升值潜力，风险搭配。 许多VVDR小白领热衷于购买的张江、唐镇房屋，其实是性价比非常非常之低的。这些房子生活既不方便，供应又显太多。更糟糕的是，他们买入价太贵。象唐镇，川沙这种地段，你花20000/m买入。许多年都不能翻身了。
当象Villa_77这种人，凑满了第一把黑桃，再开始凑第二把红桃，对房屋“爱”的因素就更薄了。房子只不过是一种筹码，就象昨天抛掉了500股股票一样。
也就是说，职业炒房者，和你们思考的思路是很不一样的。职业炒家，以获利最大化为第一目标，而对于房屋“爱”的因素极少。
三）侧翼和后卫
以前有个笑话，二个老农商量皇帝吃什么，最后讨论结果，每天吃1000个馒头，还是肉馅的。
炒房是一门很专业的活，如果说精细和认真程度，与外科心脏医生也差不多。炒房和普通购房者的区别，绝不是我买了100平米二房，再买第二套，再买第三套……就象专业赛车手，其整个运作流程，都很“开快车”的人不同的。 对于专业炒房来说，假如大家都买100平米，那是差别不大的。因为我们都要达到Multi Task，既要可以住，又要可以升值，既要照顾到男女双方上班路径，最好还不失体面。
但是，量变发生在300平米时，在1000平米时就更明显。 假设你要购买1000平米房产，你会怎么买。会不会在同一个清林泾小区里面买10套，会不会在同一个金桥板块买8套？
答案是不会的。因为这样做有很多弊端。首先，你的投资过于集中，一旦金桥板块发生利空，就是全军覆没的结局。
第二，10套清林泾的架构，其实并不满足你的风险喜好。最典型的例子，假设你在很短时间内，急需100W。那你怎么办，抛售清林泾会导致对手盘太少，非常严重的压价行为。
第三，10套清林泾的架构。其实并没有利用投资回报最大化。众所周知，投资的金额标的越大，越是蓝海。金额越小，越是红海。而150~200W的刚需盘，又处于远郊次新二房，其实是小白领们争抢得最激烈，性价比最低，最最不划算的楼盘。哪怕你仅仅增加100W预算，250~300W都可以买好得多的房子。
四）航母编队
那么，买100平米时，大家毫无办法毫无差异。当你买600㎡时，你该怎么做呢。 正确的做法，是对整个资产组合包，作出巨大的调整。
首先，你要买几套老公房，这是为了保证充足的流动性。当有需求时，老公房可以迅速地在市场上变现，而且几乎不受压价损失。在许多时候，老公房肯定是普通住宅，而且超过五年。税费也很低。 老公房虽然涨幅比较慢，但变现容易，租金回报率高。在整个“投资组合”中保持老公房，相当于二翼巡狩的游骑兵。
其次，我的建议是，集中力量。组织一套“核心标的”。 核心标的的定义是：金额大涨幅更大。人绝大多数的财富，是由一二笔交易而来的。我的建议是，集中资金，走出蓝海。 你需要的是，看中看准一套非常有潜力的标的。贵一点不要紧，不容易转手，短时间内不可能抛售，也不要紧。如果一旦紧缺，你可以抛老公房。 但是，这个标的必需是核心的，疯涨的，有良好巨幅升值潜力，前途无限。其他所有的事，都是为这个“核心”服务的。
最后，还剩余的资金，可以购买一些“流动性中等，涨幅中等”的标的。
这样一来，你的整个投资组合，其实类似于一个航母编队。以一艘核心战力的航母为中心，其他的舰船都是为航母服务的。
因为害怕不可测的因素，导致资金链危机。所以你要保持一些“流动性很强，涨幅较小”的老公房。相当于整个编队中，反舰反潜驱逐舰。
其次，你也可以适当配置一些，追逐热点，和优雅美观的次新房。相当于编队中的巡洋舰，这也是一股战斗力量。 这样一个投资组合遇见普通的十套八套房子，就好比一个“兵种齐备，搭配合理”的职业军团，对上清一色长枪大刀的几千农民，战斗力自然是不言而喻的。
五）流动性三悖论
翻开任何一本金融投资书，书上都会介绍，金融产品具有三性：“回报性，安全性，流动性”。
一般而说，这三股属性是互相平衡，此消彼长的。不可能面面俱到。当流动性高了，回报率自然就低。就好比“定期存款”永远比活期存款回报率高一样。
当你的资产组合足够大，大到超过100平米，大到形成一个“资产包”的时候，其实你可以对内部进行优化。
我们的诀窍是，你并不需要对100%的资产包，都保持流动性。事实上，你只要保持20%的流动性就足够的。剩下的资产，可以追求更高的回报率。
当我们讨论房产时，我们永远讨论的是一个资产包。有前锋，有侧卫，有中军，有后卫。
我们主要的策略，就是削减流动性到20%以下，然后尽可能争取低流动高回报产品。
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发表于 2018-12-23 11:00:08