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欧神文集 - 天诛进阶之D算法 #3700

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发表于 2019-1-3 12:17:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
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天诛进阶之D算法 #3700

越是到了后期,内功心法越是简单。往往就只有一句话,一个公式。
天诛进阶传说已久的D算法,说穿了只有一个智识障:“贷款永不归还”。

一)世界观

“贷款永不归还”。这句话是什么意思。
在我们正统的AB算法之中,遵循的是传统的思路。也就是田园风格,小家碧玉,宁静而又恬逸。
在这样的生活中,是没有“贷款”的存在的。生活也永远没有压力。
当进化到C算法之后,我们有了贷款,并尽力去偿还贷款。
可是你仔细看,C算法的最终目的,还是“还清贷款”。也就是你按照现金流盈亏平衡的原则,尽可能去多贷。
每月勤勤恳恳地活着。终有一天,360个月以后,你会还清贷款。回归“正常人”的生活。
可是,这样的思路是不对的。
水库论坛是一个“毁三观”的论坛。
因为从小生活在一个Communism的国家,这养成了我们质疑一切的习惯。因为谁也不知道哪条准则原则,就是国家精心安排的洗脑教育。
“贷款”真的应该还清么。
你看李嘉诚的长江实业,现在还有上千亿的银行贷款。可是直到李嘉诚退休,过世,你认为长江实业会还清银行贷款么。你认为长江实业会以“还清银行贷款”作为奋斗目标么。
不会的。对于整个李嘉诚,长江实业,富人阶层来说,这1000亿已经成为“底仓”了。或许会有800~1200亿的波动范围,但无论如何,长实绝不可能将贷款还完。
贷款是什么。贷款绝不是一种要归还的东西,贷款是一种理财产品。
二)D算法
搞清楚了这个概念。我们再回过头来看D算法,就显得十分清晰。

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C算法的上限=D算法的下限,大致是年收入的30倍左右。
计算如下,按照目前的利率水准,每一期的月供,大约是贷款总额的0.6%,一年7.2%
房屋本身的租金,1000W房子租25000,大约是房价的3%,或贷款额的4%
则每一套房子,你现金缺口:7.2%-4%=3.2%
这部分要靠你自己的工薪性收入去填。所以就是30倍。
你每年“税后消费后”结余60W,你就能撑起2000W的房贷规模。
但是我们从C算法跨入到D算法时,我们的扩张能力要增加不少。
在D算法中,你只需要和利息打平。
目前基准利率是5%,房租收入等于贷款额的4%
则你每年的缺口,仅仅只有5%-4%=1%
也就是说,你可以撑起自己收入“100倍”的资产组合包。50W的年薪,可以维持运作5000W贷款。
这仅仅是一个最简单的举例。在真实的世界中,多军的资金来源往往很杂。
按揭贷款,抵押贷款,私人借款,信用卡,企业经营贷款。在这么众多“借款来源”之中,30年期按揭贷款往往只有一笔。只有第一笔才能做按揭。
这就导致多军的资金流压力,远远大于理论值。
当你只有一千多万的外债借款时,往往月供就要上10W了。这极大地限制了你的扩张步伐。
因为你没有那么多的现金流来源去补,无法做到现金流平衡。
而当你知道了D算法之后,你就相当于吃了一颗定心丸。
你只要计算一下“总收入=总利息”支出。只要这二项打平。在D算法下你就是可以活过来的。
即使你扩张锐意,也不会遭遇麻烦。
三)D算法的实务操作
在实际实战中,D算法主要靠“持续不断的加按揭”。
譬如说南瓜太妹搞了笔800W的企业贷款,分36期,每个月还25万多。还到吐血~怨声载道,死去活来。
她一度质疑在如此艰辛的生活下,还能不能进一步扩张,还有没有未来。
我说没问题啊,随时迈入下一个关口。
因为你归还的800W贷款,每月月供25W。其中有21W其实是还本金,只有4W是还利息。
看似你每个月都在往银行搬桑塔纳,其实你是在存款,不经意间银行又有300W~400W的信用恢复。
那么你该怎么办呢。过个二年二年半,重新再问银行申请借出来!
这时候,你一笔又可以再借个五六百万,马上就是大型项目的首付。金额增加,时间拉长,而月供也并没有变化。
一般而言,我们对抵押贷款的利率并不敏感。甚至对抵押贷款是10年,还是20年30年,也并不敏感。
而后者,往往是新晋多军津津乐道,以为天大的事情一般。
为什么,因为我们清楚,无论怎样的抵押贷款,“三年之内肯定要毁掉重新做”。
一笔十年期的抵押贷,过了三年,我们往往并不等到他全程都结束。
截断他。
重新向银行申请借出来。哪怕其他所有的条件都不变,我之前36个月还进去的几十万“本金”至少可以重新借出来。
一笔10年期贷款,到了第7年末。我们就重新办一下。再把他“展期”成十年。
哪怕和当初月供利率都不变,我也能加按套出几十万。
而实际操作中,因为房价总是在涨的。还款三年之后,再去做的新抵押借款,往往可以借得比当年多。某些情况下,甚至可以做到“正现金流”。
抵押,本身会有一点运作成本。假设为贷款金额的0.5%。如果你每三年操作一次,这些成本要平摊到每年中去。即利率上升0.2%
真实利率由7.6%升到7.8%左右。
此处可以精算。
四)流水线操作
假设你有8套房子。那么你可以按照如下图表操作:

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在2015年,你以A标的向银行申请加按200W元。
这200万,部分用于还月供贷款,部分用于买新房2N扩张,部分用于个人花天酒地消费。
到了2016年,你以B单位向银行申请加按200W元。
这200万,部分用于还月供贷款,部分用于买新房2N扩张,部分用于个人花天酒地消费。
到2017年,你以C单元向银行申请加按200W元。
到2018年,你以D单元向银行申请加按200W元。
…………
…………
到2023年,你再以A单元向银行申请加按200W元。
也许有人会问,你A元不是已经借过200W元了么。怎么又可以再借?
别忘了,这时候已经过了八年,你的贷款已经还得差不多了。
你每个月还进去的,其实一大半都是本金,只有小部分才是利息。现在这些本金又积累成你的财富了。
按照这个pipeline流水线的模式,你每一年都可以新增200W的现金流。一小部分留出作月供,足够的实力够你再去2N,足够的实力够你花天酒地。
这是一件了不起的事啊!
你想象一下,一个“税后年薪”200W元的钻石级领,过的是什么样子的人生。而普通人一年五六十万,又是怎样的生活质量。
有这个Pipeline存在,你就可以保证在可预见的将来,每一年都有200W现金年收入。
要做到这一点,首先你要有十个“成熟”的儿子。
我们一直说,在第1套,6套,16套时,会有明显的分界线边际。
要形成这套流水线架构,你至少需要八套房子,最好十套,最少六套。
五)结语
从一开始,我们就没想把贷款还清过。任何一个资深的多军都明白,“完全没有贷款”,是一种不可想象的生活。晚上也是睡不着觉的。
工业时代,城市生活,我们和田园农村永别,再也不是那样的三观。
我们假设的是D算法永远维持那个水准,贷款永远不变。当一套房子的贷款,由100W降到70W时,我们就再做一次加按揭,再把他的负债率泵上去。
贷款是什么,贷款只不过是一种理财工具。

yevon_ou@163.com,2015年9月22日晚)[1][2][3]


[1]参考文献《第三个负号


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