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欧成效 | 论学区房五年改的分析

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发表于 2019-2-10 09:00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
论学区房五年改的分析


背景,最近2014年5月份上海长宁徐汇等区,纷纷推出“学区房五年只能出一个名额”等政策。
该政策对各方利益影响如何,孰赢孰亏,需要展开分析。

一)公地悲剧

首先我们要澄清一点。“学区房”这个制度,是绝对维持不下去的。这点在《
我为什么不买学区房》中,已经写得很清楚了。

“学区房”制度必然崩溃。因为他的“获益方”和“劳动方”不对称。
收益和劳动不对称,获得收益的人,并不是付出劳动的人。

“学区房”获得收益的,是房东物业持有人。而一流的教学品质,则取决于老师的付出。
目前的学区房制度,对教师完全没有正向激励。无论学区房涨得多高,“生产者”教师群体都没有获得任何利益。
劳动和收益完全不匹配。“学区房”就会形成类似于“公地悲剧”。

“公地悲剧”的意思就是,一方面,由于需求没有成本。会导致过度放牧。所以越来越多的家长,会钻空子分切学区房的蛋糕。典型的譬如一套房子可以塞进多个学生,频繁转手卖掉换新名额。
另一方面,则是供给方没有动力。“地段生”在学校里是没有地位的。虽然老师不情不愿地收你进门,但是给你配的是最差的师资,最少的关心,最少的资源。

“公地放牧”的悲剧,最终是草原被吃光,退化为荒芜一物的沙漠。
“学区房”的制度也是一样的。这样建立在“剥削”教师基础上的制度,是不可持续的。“地段生”最终会被老师当垃圾一样丢弃。
学区房会退化成贫民窟。

二)新政改革

目前学区房“五年一人”的改革,意味着什么呢。
意味着学区房制度不堪承受。由于“名师”是免费的,形成了公有制。必然会导致需求无限泛滥。

其结果,就是凭地段进“名校”的学生越来越多。本来正常的情况,25年一代人,一个室号可能每过25年才产生一名小学生。
可是在学区制度的情况下,房东每隔三年就把房子卖掉,新房东又塞进来一个“地段生”。需求大大增加,25年中可以产生八名学生。

这是学区房制度的第一条裂缝。意味着资源被消耗不堪负荷。
在这样的情况下,公有制“凭票供应”必然应运而生。公有制意味着贫困,贫困意味着不足,不足意味着限制供应。

“五年一张票”,是学区房制度的第一条裂缝。但我们今天不是来批评学区房的,虽然他最终必然崩溃。最终会演化成三十五年一张票。和“经济适用房”一样,属于听得见吃不到的毒药。
我们今天要讨论的是,从“短期”来看,这个五年制改革对房价影响如何。对那些所谓“学区房”(未来要演化成贫民窟)的影响如何。

在这个问题中,我们需要一个关键性的参数。
假设所有的房子,分为“待出售”和“不出售”二种。
不出售的房子,每25年换一代人。每年贡献0.04个小学生。

待出售的房子,若干年换一代人,每年贡献X个小学生。
请问这个关键性的参数X,是比0.04大,小,等于?

我们认为,X很大,一般可认为每三到四年换一批地段生,每年贡献0.25个小学生。
也就是说,X >0.04

在这样的情况下,如果改革为“五年一名额”,则强制X=0.2
想想一下,本来有100个人想进名校。但是只有30个可售房源。
在原有的制度下,一套房子可以反复用。每三年一批,这100个人都可以进“名校”。
但是,新制度下,一套房子只能用一次。则30套房子,只能让30个人进小学。

这意味着学区房的价格会大涨!
或者说,原先100人中,出价最高的前30人,才能够买到学区房。粗略估计约等于30%~50%的涨幅(学票)。

但是,这是毫无疑问的恶政和灾难。
因为消费者买到的东西,并没有变化。只不过供应减少了。
就好比说灾荒年买大米。商品并没有变化,价格却翻番了。

价格提高,成本提高,制度成本提高,在任何时候都不是一件好事。他会摧毁整个系统。
也就是说,公立“学区房”的成本太高,以至于不能维持。家长们发现,私立比学区更划算。

三)学区房的实例

今天水库有一位
gallopjefferson先生写了篇《我买了学区房,我为啥买了学区房,我为啥买了学区房的...
4F写到了对菜场小学的恐惧。

我们顺便讲讲“学区房”的实例。水库上的某人,就是三版市场上F10的,他儿子在福外读书。
福山路外国语小学,金子招牌,浦东第二名校,目前内部是一塌糊涂。

十个班级中,只有一个班级还象样子,师资倾斜也够。就是自费招生班。
另外的几个“地段生”班级,菜场卖鱼的,马路对面开五金店的,双职工小白领都挤进来了。
人总是对自己未知的事物充满憧憬。典型的譬如陆医生憧憬美国梦,gallopjefferson憧憬学区名校。但事实是残酷的,福外里面也是菜场,什么人都塞进来了。

最近福外二个小孩子打架,一个小孩把另一个小孩揍了。被揍小孩他爸,就守在小学门口,等放学时把该男孩揍了一顿。
然后那男孩他爸,再冲到学校来,把被揍小孩揍了一顿。

这件事吵上了微博,微博上现在纷纷扬扬,校长把班主任骂了一顿。班主任眼泪汪汪上来发微博。说奴家是无辜的呀。这怎么管得过来。
被揍小孩他爸,就是水库上某人。

所以憧憬着买套学区房,就能养出个名校状元的。洗洗睡吧。

yevon_ou@163.com,2014年4月16日)




以下是gallopjefferson先生写的文章《我买了学区房,我为啥买了学区房,我为啥买了学区房的...


因为欧大批判过学区房,而且水库主流是瞧不起买学区房的
所以我一直不敢在水库说我买过学区房

但是由于静安长宁学区房新政,今天学区房的讨论很多,我也忍不住谈谈我自己的看法

水库里绝对不看好学区房的,摘录以下几个主流观点

欧大认为学区房有额外溢价的,不符合笋盘原则,成本高企,相当于CEO盘,况且有关系的人也不屑去买学区房
IPHONE5S认为学区房是不稳定的,学区范围划分,政策性很强,很可能血本无归
陆主席的观点是,学校好是因为生源好,靠买房子上学的,肯定没有经过挑选的学生水平好  

我想表达下我的看法,可能也有一点代表性

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大排面的故事

刚上班时出去跑客户,到了饭点时,一般就在客户公司楼下吃碗面解决,我在一个从没吃过饭的面馆,只点大排面,理由如下,工作便餐不求非常好吃,但是请不要难以下咽

我当然更喜欢吃大肠面,黄鱼面,小笼生煎这种,但是仅限于我一直去的店,陌生店点这些80%情况下是非常难吃,比如根本看不到肉,肉夹气,非常腥气,甚至于臭的,吃到后整个下午都不会好了

而大排面不同,至少是块精肉吧,老板你有脸开面店,大菜师父你有脸做厨师,用酱油烧烧块木呼呼的大排总不至于吃不下口吧

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福建水果摊

小区门口有个福建人,我一直去他那里买水果,他卖的热带水果很新鲜,品质也好,熟了以后我和他也会聊几句,他有2个小孩,一起挤在水果店里住,大的是儿子,小的是女儿,他对女儿很严厉,对儿子很放纵,儿子一直就在对面的上街沿上随地大小便

有次随口问,你女儿上幼儿园了吧,他说是的,就在XXX幼儿园,我说那你儿子是不是读小学了,是的,就在XX小学,呶,隔壁五金店女儿,还有买菜的2个儿子,都是这个小学的

阿嗲了娘来,XX小学就是我们小区对口的幼儿园,小学吗,我们以后是一个PTA的?

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三代人的学区房

看学区房的时候,看了套房子,是两室半的老旧超破老房子,看房子的时候,老爹住南间的刚买早饭回来给儿子,北间住着爷爷,儿子和他女朋友睡在一个半室里,儿子一早坐在床上,一面打XBOX一面吃蟹壳黄,他女朋友还在睡懒觉,一翻身我竟然还看到他女朋友的内裤,OMG

老爹说分到廉租房了,在浦江镇,儿子要结婚没房子,这里卖掉带爷爷一起再到浦江镇和儿子买一起

得知我们是买学区房,大拍胸脯表示这里是正宗的学区房,范围绝不会变,因为他们3代人,都是在这个小学读书的

竟然三代人都是这个小学毕业的,孙子到现在结婚了,还是3代人住同一个屋檐下,那这个学校到底是好还是不好??

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我为啥要买学区房

我是认识点的关系,但不是非常牢靠,保证进某个学校,收入也供不起高级贵族私立小学,也没能力夫妻一方脱产陪读,但是也有一个小小要求,请不要让我孩子去菜场小学,和8岁还随地大小便的孩子做同桌,我能做的也就是把本来也就是准备投资的第三套房,改买个学区房


买了学区房后,加了个家长群,知道这个小区这几年学区房的换手率很高,原居民地段生的不断卖出,接手买入的基本都是对小孩教育还挺关心的父母,这类学区房地段生生源可能不是非常好,但是也不会非常差,因为卖鱼的卖菜的基本都是去调剂的菜场小学读书的

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关于溢价

1年前我买的时候是学区房和周围非学区的溢价基本是12%,房价目前涨了62%,溢价目前是16%

关于划分风险

觉得学区划分有风险,我的笨办法是买的房子的地址尽量和这个学校的地址是同一条路,或者买入的小区和这个学校是同样4条马路圈成的同一个方块范围内的,你学校是XX路50号的,总不能XX路150号的小朋友不在这个学区吧

学区房只买最小面积,最低总价,挂户口,把学区的溢价减少到最小

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关于学区房适用人群

欧大那样自己就能开个学校的,或者是教育局高层有铁关系,随便批个条子就进的,学区房看也不用看

砸锅卖铁,卖掉中环二室唯一住房,买入使用权煤卫合用的学区房,全家5个人挤30个平方,也太悲壮了

所以我认为学区房的适用人群是我这种中下层次,没重大社会关系又不甘心让小孩去菜场小学,有点闲钱,也找不到笋盘投资的人,就买个学区房吧,目前看来回报还不错


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