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欧神小密圈20190409:关于重庆两江四岸的问答

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发表于 2019-4-10 15:00:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2018/2/5
提 问:匿名用户 提问:欧大,你预测重庆两江四岸2018年上涨有多少幅度?OGG请问你预测的根据呢?现阶段的贷款政策和政府的限价措施,都看不出会有这么大涨幅啊?谢谢您!
回 答:自然而然,就有这个涨幅。

2018/2/6
提 问:欧大,之前看您推重庆一直推两江四岸或两滨一嘴,请问腹地内部一点的例如冉家坝这种轨道交汇的地区有投资价值么?上海同样地区是否有经验可参考?
回 答:懒得去和土著混一起,又不便宜。只有二江四岸才是稀缺的,城市名片。

2018/2/7 22:20
提 问:假如发生w,重庆两江四岸大量迁入婆罗门。zf是否还讲法律,尊重产权?会不会所有房子归为公家。
回 答:可以预期租金管制。收金戒指做房租呀。

2018/2/7 11:36
提 问:OD,SH因为有源源不断的外来新移民所以老公房是最好的投资标的,但是CQ是面对婆罗门的,是不是需要迎合他们的口味多买两江四岸黄金地段的房子,而不是往更深的腹地淘低价老破大或者老破小?两江四岸的房子和腹地的房子价差是不是还余地?
回 答:对的CQ我想做未来迁入婆罗门生意。高官缙绅只会住二江四岸

2018/02/21 22:53
提 问:小白弱弱的问一句,cq两江四岸具体是指哪些地方?
回 答:南滨路北滨路,弹子石,围起来的江段。《重庆卷》里有图片

2018/2/28
提 问:欧大,坐标cq, 如果是你你会优先选择两江四岸的刚需次新还是老破大?资金有限,在用足贷票和总价约束上左右为难. 现在看来应该是第1-2阶段次新涨幅比较客观对吗?但是接下来会轮到老破大?
回 答:老破大。我不需要流动性,也不需要赚钱效应。

2018/03/08 13:10
提 问:老大~重庆还是坚定两江四岸吗?中央公馆、照母山能买吗?已入5套二手次新~
回 答:二江四岸目前这个价格,依然不算贵。照母山不看好。中央公园无敌绿景,可关注。

2018/03/12 17:28
提 问:欧神,观察下来cq中介推的都是两江四岸那几个代表性楼盘,应该外地投资客居多。真的不考虑土著吗?万一cq限购的话,投资客楼盘不是砸在手里?
回 答:江边最好的房子,怕什么砸在手里。难道还能比茶园便宜。

2018/03/21 19:27
提 问:神,cq新手赚钱效应快的,是要老破大?还是两江四岸次新?
回 答:主要热点区域次新。

2018/03/22 00:18
提 问:欧大 您说地段不保值啦 但为啥推荐我们买两江四岸不是潜力新区?比如大照礼中央公园,买了南岸的感觉被本地人歧视了
回 答:大江大河保值。照母山和中央公园不保值。

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2018/03/22 19:17
提 问:欧大,准备在重庆建仓,看房50+,两江四岸基本都是大户型,应该选多多大面积将来方便出手呀?
回 答:<140,三房比较好走

2018/03/29 15:53
提 问:欧老师,按照现在的情况,CQ,500米如何配置?1.过去您曾说买200平左右老破大,这样的房子在两江四岸恐怕不多,主要在商圈或者本地人的区域。2.重庆如果专注南滨路,北滨路,放弃商圈的房子,是否合理?如何配置
回 答:商圈和江边都配点。

2018/04/02 11:08
提 问:欧大,三天假期,重庆两江四岸哪些盘都跑一遍看看?有谁能给个路线?
回 答:租辆滴滴,自己开。二江四岸是直线型的。

2018/04/04 22:06
提 问:欧大预测下今年重庆两江四岸均价回到多少?谢谢欧大
回 答:2+

2018/04/05 18:03
提 问:欧神 去年重庆了入了三套 有新房有二手房 都是两江四岸 全部七成贷足 但感觉涨幅一般 看着圈里喊着天天涨 心态不好了 而且最近几笔贷款被拒 感觉很崩溃 心态如何调整啊 呜呜呜呜
回 答:多去现场走走。你哪个盘?连阳光100都涨了。

2018/04/06 13:57
提 问:弹子石紫金一品,泽科弹子石中心,国际社区所有区域,蓝光coco 都属于两江四岸范围吗?
回 答:能看江算

2018/04/07 17:20
提 问:欧大,请问外地三五小白,家里没多少钱。目前为止重庆看房50套。看上了两江四岸核心区一个无敌江景,单价1w,大平。问:1,买这个还是其他地方刚需盘。2,买江景的话,用朋友(sfsd)代持按揭还是我自己名义操作垫资—全款——抵押。考虑风险承受能力还是后者吧?
回 答:阳光100么,你这样的提问方式,让人没法答。非自己老人房票的话,还是先抵押吧。

2018/04/08 14:33
提 问:请问O大,您定义的两江四岸,南滨那段是否南边截止到海峡路以北?海峡路以南是不是就先不用去挖笋了?
回 答:渐变概念,并非0或1,谢谢。

2018/04/12 23:22
提 问:欧大:重庆现在最值得投资的地段还是两江四岸吗?已经涨了这么多,是不是该板块轮动了?除了两江四岸您还看好哪些板块?
回 答:延伸邻接板块

2018/04/20 16:51
提 问:欧神,现在想买房,重点购买哪个区域?A重庆两江四岸附近B重庆南岸的荣盛华府,均价1.3万。c重庆和黄御峰均价1.7万。D沈阳的恒大雅苑均价8000,谢谢
回 答:御峰什么时候17000了去年小板凳排队8000你问问清楚价格。

2018/04/20 16:20
提 问:大大,请问CQ的 半山华府 属于你定义里的“两江四岸次新”吗?
回 答:延伸区域

2018/04/20 15:52
提 问:殴大,南滨路西段的几个楼盘,例如骏逸第一江岸江景感觉不错。是属于您推荐的两江四岸吗?
回 答:延伸线,价格不高可以关注。

2018/04/22 22:11
提 问:欧神,重庆SFSD第一套建仓面积150平左右,以后好出手吗?两江四岸包括弹子石区域吗?
回 答:你资金足,可以买大一点点。包括

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2018/05/02 01:24
提 问:殴大,图中红色区域属于两江四岸吗?1.1单价能买吗,09年房子,总价150左右。
回 答:延伸段,看品质了

2018/05/09 23:23
提 问:欧大,经过年后一波行情,看赚钱效应的话,您建议继续两江四岸、还是可以去城乡结合部淘笋。
回 答:开始扩散延伸线

2018/05/09 20:59
提 问:欧大,最近在重庆淘二手,水库热点两江四岸核心楼盘已经上2万,土著热点照母山、礼嘉、大竹林核心楼盘也上2万,远郊鸳鸯、悦来上了1.5万,沙坪坝、大坪次新盘13000-15000,大学城、巴南全面也超越1万。目前这个情况,考虑赚钱效应,欧大觉得应该继续坚持两江四岸、老城区淘笋还是去郊区城乡结合部去看看。
回 答:你的眼光有问题。便宜的二手房你看不见。

2018/05/11 17:45
提 问:两江四岸有哪些有潜力的二手盘可以推荐?
回 答:次新房基本挖光了,只剩老破大。

2018/05/26 13:00
提 问:od,既然IP终究贬值,散户无法维护品牌,那么在重庆内环供地越来越少的情况下,为什么我们还要买两江四岸?岂不是为此支付额外溢价吗
回 答:大江大河不是IP

2018/05/26 12:48
提 问:万能的欧神,您首推的两江四岸是仅仅指江景房,还是包括非江景房?
回 答:包括

2018/06/03 12:56
提 问:欧大,两江四岸房价都已经涨起来,按神的板块轮动,翠云地铁站五百米内的小区单价1.2万可以买不?无商圈,大石坝区房子已经涨到1.7-1.8万,有商圈,谢欧大
回 答:这个也太远了吧。板块轮动也没这么快。

2018/06/09 13:58
提 问:欧大,这个政策对两江四岸二手房和外围郊区新房分别是什么影响?链接:绝对重磅,重庆两江四岸暂缓开发建设
回 答:绝对好事。空地开发完了,整个板块就死了。未来十年持续供应豪宅,每一次都刷新高。

2018/06/10 20:07
提 问:欧神,前几天出了一个关于两江四岸有序开发的文,圈里也有相关讨论。这个两江四岸的范围很大,南包括巴南,北包括北碚,都有新盘在造。请问,非核心区的江景房现在还不算很贵,一万以内看江的房子还是不错的,房子也都新一些,如果看好预期的话,现在可以入手这些区域的江景房吗?谢谢!
回 答:可以,参考上海开发完陆家嘴,南北外滩都不错

2018/06/11 18:28
提 问:欧绅,cq目前两江四岸次新1.6+,市区捏鼻子老破大1万+。是否可以转战市区楼梯和城乡结合部了?
回 答:可以,扩散往外走。

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2018/06/14 17:07
提 问:欧大,重庆你一直推两江四岸核心区,不推荐郊区,包括到了主声浪的今天,上海莘庄等也是很晚才发力,为什么沈阳才开始启动、甚至还没有启动,您就推荐道义等三环以外的远郊区域。
回 答:市中心容易移动,大江大河不会(加微信rossi_x,入水库交流群)

2018/06/15 09:27
提 问:重庆暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设。怎么看?
回 答:特大利好,开发越晚,价格越高。

2018/07/10 15:54
提 问:欧哥哥好,CQ两江四岸暂缓开发后,之前沿江楼盘,鲁能星外滩,西派城,是不是更加保值?
回 答:利好

2018/07/19 13:17
提 问:匿名用户 提问:殴大,坐标cq,首付40%,抵押贷利率8.3%,20年等额本息,标的是二楼八折房,两江四岸次新,评估价与买入价一致,是否值得入手?补充:不是二楼江景,是朝中庭的。单价12000的,三大神盘。
回 答:12000二楼,算不上八折哦。

2018/07/23 14:08
提 问:现在到2024,不考虑打爆击,cq两江四岸老破大和龙岗4w以下大面积相比,哪个收益高?是否价格低的胜?
回 答:CQ

2018/08/01 06:51
提 问:od,cq茶园新区地铁房算两江四岸延伸线吗?
回 答:不算。要江景延伸线。

2018/08/02 18:39
提 问:大大,重庆目前,两江四岸附近(10公里内)的次新别墅(10年以后的),单价1万以内的,值得买吗?投资考虑。
回 答:10km很远了,也要看情况,太荒凉不要。CQ别墅市场整体不便宜。

2018/08/17 15:04
提 问:欧大,请问两江四岸延伸线是指沿江往上下游拓展还是指从岸边向内陆地区拓展,谢谢
回 答:都有

2018/09/21 16:17
提 问:欧神请指点,cq建仓1800平出头,买的最小150平,最大360平,全是两江四岸的10年后次新房,单价大部分在豪宅税线下。目前还有继续建仓类似标的的机会,如果5年内现金流顶得住,请问是否还能继续按这个思路建仓?
回 答:有赚钱效应的话,就把赚钱的事反复做。

2018/10/08 17:12
提 问:欧大,所以重庆两江四岸的洋房别墅如果低于市场价,也可以入手对吧?只是交易量不如刚需和老破大?朱红说的总价约束,超过250涨幅有限,超过400几乎没有涨幅。但是今年涨价之后总价提高了,老破大和次新大面积很多都在300W或者以上,比如海棠晓月192平270万可以入手吗?
回 答:二江四岸几乎没有别墅。屌丝洋房不是洋房。洋房最多五六层。我不敏感总价。我更敏感单价。

2018/10/14 13:10
提 问:欧大,cq年底出了比较少两江四岸建面1.1-1.3的限价房,2年左右拿证。是选0.8-0.9的老破大全款抵押,还是全款买新房抗两年再抵押?
回 答:倾向1.1

2018/11/29 19:21
提 问:提问: 欧大,在重庆选筹的位置上,您比较倾向于紧守两江四岸,最多延伸线。从这个角度看,是否地段>硬品质(硬指标)。例如,两个小区,一个地段在内环,一个在外环,周边配套商圈地铁楼龄都一样。硬品质上,外环这个完爆内环这个。您回答说品质会褪色,折旧很快。可能是表达不清晰,我说的是硬指标,例如层高,栋距,面宽等,不是品质。
回 答:其实最硬的是面积。你外环等值二倍三倍面积,随着城市成长,最终可以换回二三倍内环。

2018/11/29 17:22
提 问:欧大,在重庆选筹的位置上,您比较倾向于紧守两江四岸,最多延伸线。从这个角度看,是否地段>硬品质(硬指标)。例如,两个小区,一个地段在内环,一个在外环,周边配套商圈地铁楼龄都一样。硬品质上,外环这个完爆内环这个。
回 答:品质会褪色,折旧很快。

2018/12/0 23:50
提 问:神,两江四岸延伸线,就是沿着江岸一直往北和西沿吗?往市中心扩散吗?
回 答:往郊区扩

2018/12/15 00:05
提 问:od,预算150内,cq您推荐买哪个板块,还是坚持真内环里的两江四岸吗?如果买不到,你倾向是两江四岸延长线(延长到哪里就不考虑了,我看您反对新手买招商雍江府)买还是真内环?谢谢od
回 答:我没有说过“真内环”

2018/12/17 22:35
提 问:殴大,新手今年3n重庆,综合资金成本年化7.7%左右,一共400平方,市值500万左右,负债率70%,感觉操作很失败,三套都是毛坯的,有没有必要全部装修出租,降低2%的持仓成本?资金成本应该不到7.7%的,估计做得很急,没有优化成本。那你看房200套做了没有?装修不贵,建议装。也给你父母找点事做。装修款别乱用资金了,老老实实办卡。20w卡很快的。长远看,应该办200w卡把信用贷都替换掉。殴大,确实买的急,而且限贷只能做全款抵押,为了低单价高杠杆还买了低楼层,感觉流动性也不太好,都是地理位置都是两江四岸,只不过不看江,单价都是1.1的房子,殴大,我成本优化一下长持应该不会亏吧?
回 答:滨江1.1不贵,下一轮就起来了。

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2018/12/30 16:44
提 问:翡翠都会,建面单价26000,谁给的勇气?神“两江四岸价值(核心段不再新建高层)被以凶残的形式狰狞的表达出来”这观点对吗?是否说明融景城1万6其实也挺划算了?
回 答:卖得动,这个价格就夯实了。对二江四岸都是利好。地产需要操盘的。缓慢建设,当然是件好事。

2019/01/23 13:07
提 问:od,自从入圈之后,cq已入了几套了,还可以继续打,刚看到棚改政策,这个时间段投资入还可以入么?纯投资,想要两年到三年抛掉,可以选择照母山跌了百分之30的精装套三么?还是依旧两江四岸?
回 答:可以的照母山兴趣不大,本身跌30%就有水份。

2019/02/25 18:28
提 问:重庆现在可以做凤冰嘛?想制造赚钱效应撬动更多资金。如果可以,选筹重点是什么呢?低单价两江四岸小户型金融属性可以忽略吧还有别的嘛欧大万安
回 答:重庆民宿是巨大市场。全国排名前三但是凤冰主要目的,是溢价出售。这点CQ并没有优势。

2019/03/04 12:09
提 问:老人三无票,淘到两江四岸、地铁、真内环,10年房龄,中高层毛坯三房,单价1.2,首付不到两成,请欧大打个分吧
回 答:8.5

2019/03/07 19:22
提 问:欧神,追问下,之前看过下一站重庆,大概了解土著区定义,但是非土著区的区位还是不太明白,是顺着两江四岸延伸线,从眼下的主推热点区域再往外扩一圈吗?比如南面的大渡口、巴南,北面的渝北区北部,江北区东北部这样?另,水库/欧神的历史文章在哪里找?精华板块都是问答。
回 答:土著在西北,正北。老渝中。土著钟爱区回避。

2019/03/10 22:10
提 问:请关注公众号水库思维,欧神懒得教的知识都在这里。欧大,投资讲究marketing,有目标客户细分,在cq投资,选择两江四岸的次新房,带江景,目标客户其实是婆罗门?而选择核心区的老破大,目标客户是土著?这样简单的理解正确吗?两江四岸的江景因素会大一些,朝向因为受众是婆罗门,也会是因素;老破大就主要是对标周边的房子情况和价格?
回 答:正确对的,对的

2019/03/11 15:50
提 问:我神,今日看您的书,您在其中#F730里讲:地段是毒教育,地段就是骗你的。我也很茫然,既然如此,为什么水库在重庆看房要求两江四岸,真内环以内呢?
回 答:大江大河不会骗你。

2019/03/13 14:00
提 问:Os,像cq两江四岸,假设以后江景大幅溢价,同个小区非江景房,或者周边非江景小区,价格也不会低吧?现在建仓,买这些附近非江景房,以后也能蹭江景溢价的福利么
回 答:现在价差算25%未来价差估计不会拉太差江景主要是一个安慰,收藏癖没有会觉得遗憾

2019/03/13 01:05
提 问:完蛋了 周末跑了趟重庆 看了两江四岸 大几十套 笋盘都消失了
回 答:.

2019/03/14 23:53
提 问:欧大,婆罗门在重庆的选房标准是什么?是不是会直接放弃渝中区?会不会在两江四岸?还是在龙兴这些新兴的板块?
回 答:二江四岸,城市名片。远离土著

2019/03/15 13:42
提 问:欧大,在您认可的范畴内,两江四岸起止点分别在哪里?
回 答:没有明确的边界,你自己感受人气渐渐淡薄。

2019/03/15 11:45
提 问:欧大,您总说买两江四岸延伸线包括巴滨路吗?
回 答:不包

2019/03/17 23:58
提 问:欧老板好,你认为cq两江四岸的老破大什么时候会缩小和次新的差距?等板块内地都卖完吗?
回 答:房价越高,老破大折价越小。

2019/03/22 21:57
提 问:请问欧神CQ的华润中央公园算两江四岸吗?
回 答:不算

目前消费贷已经成为鸡肋,企业经营贷成为主流。凡事要趁早,多军要早早筹备。注册新公司,名称有什么讲究?企业经营范围是什么?免费的提供,洞塌的速度会远超大家的想象。设置一个小门槛,小众受益。

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2019/03/22 08:50
提 问:效哥,最近重庆土地拍卖市场还可以,连蔡家都拍出了7000多的楼面价,西永也是7000多的楼面价,这个影响会在什么时候体现在两江四岸的二手房价上
回 答:现在就有一波,一年后还有一波。

2019/03/11 00:43
提 问:欧神,看到你的文章说的你走的是“大面积低单价”流,我的理解就是“老破大”。请问,你买的是清水还是装修的?这个流派在重庆实用吗?不是两江四岸的“老破大”也能入手吗?
回 答:清水更好。可以,可以,只要价格诱人。

很多朋友不知道欧老师投资重庆的逻辑是什么?
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注:另附赠文章《欧神发家奋斗史(娱乐版)》。

(水库论坛|欧神小密圈,2019年04月09日)




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