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当房龄走向衰败 #F2360
一）衰败
周三，“黔财有话说”的塞冬，写了一篇《当小区难以挽回地走向衰败》。 文章100000+，迅速地在朋友圈掀起了一股热潮。 哥哥偷偷私瞄了一眼“屌丝露瑟A8群”。发现群里的画风，大概是这样的。 哥哥啃着新上市的东魁杨梅，心中欢快地充满了优越感。 你知道这帮家伙，为什么只有A8，穷得象滚地龙。 因为他们蠢呀，智商欠费。 屌丝群的意见，当然是：以上全错
这二天我在偷懒，其实俺也在看冰临神下的《孺子帝》，真是非常棒的小说。 整部小说，几乎在最开始1%的位置，就由大太监杨奉，点出了全篇题眼： 你可以自私，
但你不可以自私到，以为别人都不自私。
同样的道理，我也想奉劝屌丝群的朋友们：
你可以聪明； 但你不可以聪明到，以为别人都不聪明。
二）自私
按照“智商欠费”群体们的构想，他们的世界观大致是这样的； 1）塞冬说，房龄到15年时，价值会“断崖式下跌” 2）我持有0~14年，尽享房产升值。 3）第15年，“抛售”给别人。让别人举炸弹。 屌丝们的如意算盘，打得乒乓作响。
水库有一篇《中二病》，讲的就是每一个人，别犯中二。千万别以为自己有主角命，别以为你是“天选之人”，别以为世界围绕着你转。 谁不是爹生娘养的。凭什么命运特别偏袒你。 让你抛在顶峰，吃在大底？
一个正常的，健康的，心智完善的人，首先要学会“尊重别人”。 你可以打小算盘，但别把别人当傻子。 如果第15年房龄，楼宇价值会断崖式下跌，那么有…谁…会接14年楼呢？
如果你买的第二年，房价就会跌去-20% 那么有谁会买这项资产呢。
是你么，是我么，是教授么。 拜托，不要幻想一个“傻瓜”，作为你的对手盘。好不好。
成年人的首要标志，你应该意识到这个世界是艰辛的，苦难的，来之不易的。 至少意识到所有人都是和你平等的。
三）折旧
如果有一项1000W元的资产，共15年会“折旧”为零。 请问第14年时，该项资产，价值多少。
这道数学题无论你怎么演算，答案只有一个：66.67万。
因为所有人都是“聪明”的。如果你这个资产，15年楼龄“残值”为0. 那么第14年的时候，他的价值，一定是1000/15=66.67 否则的话，14年买卖该资产的人，就“亏”了。
而在第13rd年，它的残值，一定是133.33w 第12nd年，它的残值，一定是200W 第11st年，它的残值，一定是266.67W
这是一个“必然”。价值的变动，是受“资产套利公式”来决定的。 并不会最后一天突然折旧。 而是有“折旧”这个说法的每一天，它都日夜折旧。 如果一项资产，最终会跌到0，你根本就不该去持有它。 否则的话，每一个月，都要把“租金”收回来。 持续摊销，价值逐月下降。 你看看股市一些“特许经营权”公司，都是这个算法。
四）常数
推而广之，房龄每年的影响，只可能是一个常数。 例如每年折旧-1% 房龄对“楼价”的影响，绝不可能忽快忽慢的。 绝不可能某几年影响0%，某几年-2%，某个特殊年份-20% 如果发生这种情况的话，就会产生“套利机会”。 所有人会在T-1年纷纷卖出，T年再买入。
好了，让我们回过头来，再看看最初那帮屌丝小白都说了些什么： 屌丝小白被塞冬《当小区难以挽回地走向衰败》吓破了胆。所以他们认为要去买“楼龄=0年”的新房。
楼龄=0年，能摆脱“注定衰败”的命运么。 不能。 美女从出生那天起，就注定会变成老太婆。 天底下哪有什么高档豪宅，还不都是老破大。
天下哪有什么国民女神，一甲子后还不都是老太婆。
(62岁赵雅芝到敬老院探望同龄老人)
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今天的老破大，就是十五年前的豪宅。 你自己想一想，当你还是一个“大学生”的时候，你看今天所谓“老破大”那几个楼盘，何尝不充满仰慕之情。 今天你们唾弃的“塔楼”，多层，当年何尝不是局长，处长，才可以住的“高干宿舍”。 这些“传世楼盘”能保值么。 它会老去，凭什么你长生不佬。
一方面唾弃十五年前的CEO盘。 一方面坚信自己的CEO盘，不会变成黄脸婆。 岂不是精神分裂。
五）真正的投资之道
所有的房子，都在无可挽回地“折旧”。 土地不折旧，天底下只有土地不折旧。但是在中国，土地买不到。
并不存在“新式不折旧”的房子。 这纯粹是幼稚和巨婴。 YY长持14年，断崖式下跌前抛售； 侮辱的不是对手盘的智商，而是你自己的人品和智商。
（西港望海E区域）
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真正的投资之道，应该是正视“所有房子都在不停折旧”这个事实。 然后问自己一下，有没有人犯错误。
谁，谁，谁在犯错误。谁是笨蛋SB。 唉，我一开始就说明了：“屌丝露瑟A8群”啊。变态韭菜都在里面。 在我们这个社会上，是有一群人，对于“每年折旧1%，平稳折旧”，这个事实认识不清的。 她们往往会给新盘过高的溢价 她们往往会给旧盘过低的估价 若七八年后就不值钱了，那你现在买了干嘛
这一类人群的“画像”，我们也说过无数次了。简称概括，“贵妇流”。
贵妇买房子，往往5~8年毫无斩获
贵妇流买房子，尤其是塞冬《衰败》一文出台后，她们会一窝蜂地去买一手盘。溢价茶水费付得很高。
朱红之泪《新房癌的本质》一文，对此有精密描述。
而5~8年之后，所有贵妇“溢价”购买的CEO小区，无一例外都会变成“老破大”。 当年的社区做得越是精致，越是品味，则现在折旧也越厉害。 残破得象刮花了脸。
红颜易老，如果是一个事业型（地段）的女性，则岁月对她的侵蚀相对缓慢。 如果一个外貌型的女性，26岁变成31岁，就不嫩了。
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举个栗子，在“屌丝露瑟A8群”里面，悲惨的一个案例。 2012年，某仁恒粉痴癌发作，48000/m买入“仁恒森兰”公寓。
外高桥的楼盘，郊环外，离崇明一江之隔。离市区50KM。地铁坐死人。 这房子我的估值，不会超过16000/m. 但仁恒向来SB集中营，真有人四万八买入，据说还塞了红包。
七年之后，整整七年，天翻地覆，水库新人翻了许多倍。 “仁恒森兰”还是只要48000.
哦，这个还是报价。在市况如此淡静的情况下，谁会四万多买外高桥呢。外贸又扑街。 成本价高高站台，吊死鬼，死鸭子嘴硬。 真的要卖，估计砍到三字以下吧。
这就是迷信“品质”，“新房”，被浓妆艳抹“一刹那”迷惑的结果。 今时今日，森兰早就是个老破大小区，破破烂烂，遍地垃圾。 解套终身无望。
有这种反向指标在群里，明晃晃的亏钱样本。 想不胜出也很难啊。
六）结语
我们可以看到，小学生是“一阶”思考。
如果你用“二阶”思考的话，很多结论是倒过来的。 并不是“最美丽”的楼盘值得买。 而是“最低估”的楼盘值得买。
老破大的特点，房屋的折旧，到了一定期限，会有一个“阈值”。 好比女人26到31岁，是“剧烈折旧”。 但是36到41岁，就是“轻微折旧”，容貌的变化已经不大。
换句话说，36岁的女人，才是“抗折旧”的。 十几年楼龄的房子，岁月继续积累，对它的摧残已经不大。
房地产这玩意，尤其是“处房情结”，也是存在“落地打八折”现象的。 新房的最初一二三年，才是折旧最最最厉害的阶段！
专业投资者和小白擦身而过， 互相对望一眼，互骂了声：
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发表于 2019-6-3 12:50:11