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注：欧神小密圈 付费版（见上图），可直接向欧神提问，更近距离接触.
2019/07/02 23:23提 问：水库论坛欧大 通州调整定位 将原规划中“市行政副中心、国际商务新中心、文化发展创新区、和谐宜居示范区”的发展定位调整为“国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区”。这T-1是啥？可以理解成zf把人忽悠到通州后 就跑了？ 回 答：和谐居住，就是不发展经济了。高楼大厦88vv
2019/07/02 23:23 提 问：神，信用卡办了十几张，影不影响二套三套下房贷或二房利率？谢谢 回 答：不影响利率。贷款前，尽量少刷。
2019/07/02 23:22 提 问：水库论坛欧大，你觉得值得为黑胡桃实木家具买单吗？黑胡桃木感觉很环保，可以很快入住也不用担心甲醛问题，但是感觉特别贵，三房全套配下来的话估计要20。一方面喜欢他的质感与环保，另一方面觉得应该延迟享受克勤克俭，多多建仓。水库论坛欧大有何建议？ 回 答：非常不喜欢。颜色太深，老气，我宁可要Cybertech的。
2019/07/02 23:22 提 问：深圳16年到19年，马上满四年了，依现在的国内行情，您认为2020年上涨的可能性有多大 回 答：任何人都比四年前有钱得多。我只能预测大势。
2019/07/02 23:21 提 问：水库论坛欧大辛苦了！在纸币加零进程中，构建以房贷为核心的资产包，是否可以说是赚到了双倍的收益（贷款贬值+房产升值）？房贷也可以是私人拆借对吧？比如，身边一堆对负债好怕呀好怕呀的亲朋，如果他们同意以三年先息后本、年率8%的方式放闲钱在我这里，是不是多多益善、全部揽入？拿到这些资金后，去CQ全款挖笋，即使不做按揭和DYD，是不是也可以算作零首付了？只要计算好每年的利息支出，这样做的风险应该不高吧？先谢过水库论坛欧大！ 回 答：对的很难，借钱绝对是高科技。银行贷款重在稳定。还是应该以“房贷为核心”
2019/07/02 23:20 提 问：欧老师您好，看了您的美国时代的终结。有个疑问：以80年代中国的生产力满足自身的需求都有不足，如何能够满足3亿美国人的需求？相应的港口以及道路的建设均未完成，这么多物资是如何运送的？谢谢！ 回 答：从低端产业，纺织袜子做起。一点点向机电升级。
2019/07/02 23:20 提 问：谢谢水库论坛欧大的回复！鉴于合规性问题，麻烦水库论坛欧大删除我今日的两条提问，感谢！ 回 答：链接呢
欧神文集全套16本，共分3个系列： 1）“楼市黄金十年”系列4本 2）“楼市投资体系”系列8本 3）“思想体系（杂文篇）”系列4本。
其中“楼市黄金十年”系列：包含多篇外面未流传的经典老文。知道欧神小名吗？你知道欧神其它笔名吗？你知道欧神的情史吗？答案都在这里。
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欧神文集全套（16本）介绍：
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2019/07/02 23:19 提 问：欧神好，您说老派地段观不太保值，内层逻辑是什么呢？是因为具备的优势，比如周边商业学校等资源被后来者居上了？我首套选房是中心区老房子是觉得比后发展起来的区域保值的，特别是新区，新手不求大涨，略求稳，您说过老城区生活便利性高，这个选房考虑您看有问题吗？
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2019/07/02 23:18 提 问：小区的小户型90方，赠送个180方夹层（15层的1楼）， 正常小户型售价5.5左右，这个多钱合理啊，谢谢水库论坛欧大 回 答：不清楚具体品质，可以尝试按40~50%估值。
2019/07/02 23:17 提 问：水库论坛欧大，日本如此规模的印钱，确实看到各类资产都在上涨。钱都进到那类资产了？ 回 答：债券有上限。能无限上涨的，只有股票和房地产。
2019/07/02 23:17 提 问：水库论坛欧大、怡空说的大杀器XG土地、您觉得如何？ 回 答：不清楚他的地块在哪个位置，我也很好奇呢。
2019/07/02 19:45 提 问：水库论坛欧大和库友们，除了水库，还有比较有干货的星球介绍吗 回 答：圈内吼
2019/07/02 19:45 提 问：汇率管制是不是贬值的另一种表现形式？就像排队是通胀的另一种形式 回 答：正确
2019/07/02 19:45 提 问：水库论坛欧大，您之前有一篇文章说杠杆和笋盘对比的。2017年春天我朋友买过一套重庆房子，首付64万加税费中介费总共70万，全部都是用的信用贷，相当于首付贷，每月还款1.4万，其中利息0.46万。房贷月供5500，其中利息大约3600，房租才2700。两个利息相加8200左右，现金流负1.7万，房子涨了大约30万，但是2年限售。这算是零首付高杠杆流玩法吗？还是已经玩砸了？
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回 答：一年10w利息，涨了30w当然是大赚了。
2019/07/02 19:44 提 问：水库论坛欧大，xyd批了以后，需要截断吗？马上需要付给卖方。谢谢 回 答：信用贷一般金额很小，不需要截断。
2019/07/02 19:43 提 问：水库论坛欧大安！哪儿可以学习到按到拆迁妹儿的黑科技？ 回 答：抖音
2019/07/02 19:43 提 问：麻烦殴大放出，谢谢寻南京本地给力的贷款中介需要做
回 答：@coco200306
2019/07/02 19:43 提 问：odd，HB永远涨，为什么房价不是永远涨而是有一个25万/平的上限估算？ 回 答：因为前二年涨得太快，甚至快于通货膨胀的速度。三四年一倍不可持续。
2019/07/02 19:42 提 问：大，垃圾分类是在测试动员能力吗 回 答：测试对于厌恶型政策的配合度吧。（加微shuidi021,入水库交流群）
2019/07/02 19:42 提 问：水库论坛欧大，恒大精装的小两房80平左右，刚交房，应该配置哪些软装可以脱颖而出尽快出租？挂盘有点多
2019/07/02 19:41 提 问：水库论坛欧大 北京一直不涨 是不是自住买房的好时候呢？ 回 答：帝都千万不可以逆势看空。涨起来很可怕。
2019/07/02 19:40 提 问：大，听说美国房产税比较贵的原因是富人区的税是去到本区学校学校的，这样学校有钱了，软硬件上去了自然越来越好，穷人区房产税收的少情况就掉过来。经济学解答的都是现实问题！那么以上的情况是好的方法吗？ 回 答：那为什么要收税呢。社区自治岂不是更好。
2019/07/02 19:40 提 问：Os 之前刷微博看到，房价没涨，出资人断供，代持人被坑，上了黑名单，房子法拍还欠一堆债。有点好奇，如果类似情况，代持人拿出代持协议，证明这套房子实际出资人不是自己，是不是还得上黑名单？ 回 答：当然上你和别人的债权债务，银行懒得听。
2019/07/02 19:39 提 问：中信银行针对缴存公积金2年以上的正式员工提供最高30万元的纯信用公积金贷款—“信秒贷”。??随借随还，按日计息，每万元1天1.93元利息。水库论坛欧大，您看这个能要吗？谢谢！ 回 答：年化7%左右，不翻倍可以要。
2019/07/02 19:39 提 问：水库论坛欧大，城市一般倾向于主要发展一个方向还是环线摊大饼？买环线内的洼地可取吗？ 回 答：只有超级大城市，才会东南西北都发展。200w人口级别，能拉动一个新区不错了。
2019/07/02 19:38 提 问：欧神好，首套选房，已经看房100套，逻辑看地铁沿线，从蒙圈到处房情节，后来认识到还是地段好老房子为目标，选定了两个区域，一个区域的三室房源已经理清（一共不超过50套非卖房源），另一个区域自己实地步行观察三分之一的区域周边环境，选定了一个小区，等好楼层房源。这种情况下可以出手了吗？还是最好看完两百套，轻拍谢谢。 回 答：功课做得越仔细，成功概率越高。输赢都是你自己的钱，自己对自己负责。
2019/07/02 15:15 提 问：您说不看好北上，尤其上海，那再下一波浪潮中，为了大仓位，一线城市就只剩深圳了，对吗？你说的不看好，是指涨幅吗？ 回 答：我喜欢价值。香港即使继续上涨，也在失去价值。
2019/07/02 15:15 提 问：现在很多女生整容，对于男人来说，这是否是一种欺骗？（到时候小孩长得丑） 回 答：默认一切都是欺骗。
2019/07/02 15:15 提 问：如果相由心生的话，是不是内心纯净的人，笑容才会纯净？
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回 答：为什么我觉得笑容很苦涩，脸都笑累了。
2019/07/02 15:14 提 问：屌丝味，是不是意味着未来二手比较不好卖。定位即不是纯刚需，又不是特改善。就是为了满足我们屌丝的别墅梦。客群较模糊。
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回 答：经济适用型别墅。有这个细分群体。例如屌丝中的IB者。
2019/07/02 15:13 提 问：从娃本位的角度来讲，个子高，屁股大，的女孩是否应该+1分？骨盆大，利于生孩子 回 答：应该加分。丰 乳 肥 臀，五官端正，都是生殖加分项。
2019/07/02 15:12 提 问：哈哈哈哈，我神您好！您认为女孩子也就是一米六左右，体重多少可能比较美好？GF想减肥，目标太远大不现实啊 回 答：BMI= 21倒推90斤？
2019/07/02 15:12 提 问：一方面货币迟早加灵，一方面一线要长期低迷，那么在北京该怎么操作呢？持币观望总归不行啊 回 答：没人说过长线低迷。长线低迷是经济，不是货币好么。
2019/07/02 14:15 提 问：欧神，成长的过程中好像要交很多学费？你cf这些路子也是烧了很多钱得出结论的吧 回 答：那是肯定的。
2019/07/02 14:15 提 问：家人小辈快手50万粉丝，值多少钱？或者库友也说说。 回 答：相当于微信10000粉吧。只能产生微弱的收入，每月不到5000
2019/07/02 14:14 提 问：欧神好！坐标南宁，当地政策是首套2成首付，二套4成，无房有房贷记录是3成。年初找亲戚代持了一套房，考虑是首房资格，买的是大面积160平米的，有口头协议，尚未签协议。后因为她的工作变化，想在省会自己买房自住，而且是新房癌，想让我把这套房子卖了，给她有买房享受3成首付的资格，以及更好得获得贷款批复。我也和她说了水库的gpgd、对敲等操作模式，也说了目前未满2年税费太高，还没有赚钱效应等。但她感觉还是想让我快点卖房，好便于她快点买房，她计划明年年初买房，说等不了2年。一是请问这种情况怎么处理比较好？怎么说服她两年再卖？二是如果真要卖房，是否需要凤变冰，除此之外怎么才能卖个好价钱？谢谢！ 回 答：《代持操作手册》你根本就不该找她代持。项目失败，是在项目开始前就已经决定的。这种垃圾女人，少打交道为妙。想办法拖满二年，尽快卖掉结清。
2019/07/02 14:12 提 问：大，全国猛推ETC，看不懂是为什么呀？我们深圳分行从上到下一层层签保证书，我们从网点到企业，从交警队到车管所，都渗透了，为什么力度要如此大啊！累死了。 回 答：ETC还算有点道理。打通全国不停车。
2019/07/02 14:12 提 问：OD，和黄御峰的高层要带着小板凳排队抢，为什么他们家叠拼别墅去化慢呢 回 答：屌丝味呗。你去看看就知道了。
2019/07/02 14:12 提 问：神，qbdw下，房子会怎么走，我在线现在一线核心区老婆大已经五万左右，假如再买入，还能在五到十年内看到一线核心区老婆大最低8-10W的单价吗？如果想深耕一线，你觉得还有多少年饭可以吃？ 回 答：货币加加零。
2019/07/02 14:11 提 问：请关注公众号水库思维,欧神懒得教的知识都在这里。欧神，我是建行房贷客户，申请建行信用卡被拒，致电客服反馈上级银行，今天来电说已有其它行的信用卡张数再加申请建行信用卡一张，共计不得超过5张，让我销掉几张卡后再申请建行。很是苦恼，辛辛苦苦折腾出来的信用卡，有的额度适中，有的额度很菜。现在是继续申卡数量级还是精益求精销卡质量级。我担心的是，销几张卡也不见得建行有个好额度，反而得罪其他行。请大神指点！ 回 答：跳过建行，不值得留恋。我建行额度也不高。
2019/07/02 11:28 提 问：印了这么多钱，为什么没有通货膨胀？修改统计、资产大法还是圈不住货币向外流吧，通货膨胀不可避免吧？ 回 答：人民对物价的信仰还没有崩溃。见《美国时代的终结》
2019/07/02 11:27 上海实行垃圾分类的最大阻碍可能是什么？- 知乎
2019/07/02 11:03 提 问：殴大好，请问我目前是大型地产基金买方，主做大宗收并购（酒店，长租公寓等，办公等），目前北上深有人占坑了，虽然我也能做北上深，但我的审批权分在了二线城市（武汉，成都，重庆，西安），这几个城市的决策审批权在我这边，请问在收并购大宗领域二线比一线有前途吗（我们公司资金上没啥问题，我以前一直做一线城市，基本上一年有个两单，同时领导们也比较看中一线（有硬性kpi），二线总感觉不够重视（KPI不做硬考核）） 回 答：二线城市租金回报高啊，KPI一定更好看。
2019/07/02 11:02 提 问：坐标sz，户型朝向东北，景观是低层别墅和山景，安静没遮挡，采光很好，这个朝向可以选择？会有一定程度折价吗？ 回 答：问题不大。通风即可
2019/07/02 10:26 提 问：水库论坛欧大 安怎么样提高自己的对信息及建议的接受 判断能力 回 答：这是全面能力，需要十几年培养。
2019/07/02 10:25 提 问：OS，颠fu三观了，为什么不看好？
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回 答：北上非常衰。尤其是上海，衰到底。垃圾
2019/07/02 10:25 提 问：欧神，一线现在按揭的话税费很高，那我去二线把几个票的按揭资格都打掉，不过金额就不高，估计二线一套也就二三百，然后再回一线全款dy买，这样的操作顺序有没有问题？ 回 答：可以，正常思路。
2019/07/02 10:24 提 问：神啊，10年的qbdw，国内房子怎么投资啊？期间会有阶段性反弹，还是一路下行，10年后一次性到位？等待明年的经济会议再看？ 回 答：货币加零
2019/07/02 10:24 提 问：神安！杭州主城，老公房，8年前有老人自杀过(本地中介都知道)，市场价300左右，现在房东开价235(应该还能谈一点点)，7层步梯6楼，评估可做到330以上。问下值得入么？谢谢神 回 答：75折市场价了。出租，尤其做群租的话，无所谓的。
2019/07/02 10:23 提 问：水库论坛欧大，500万6.37%30年按揭，有没有必要置换成500万5.3%30年经营，1.5%手续费，考虑按揭可以用夫妻公积金月冲5000，但经营不行。这样算是不是先不用折腾，再等等更低利率？ 回 答：利率节约1%，一年半回本，还省下二套贷票。还是值得的。但可以先问6.37%银行，能不能把利率调低。公积金是小事，以后总能想办法抽出来。例如再买一套。
2019/07/02 10:22 提 问：殴大好：在南京见到你了，很兴奋。来到星球第一个问题，因为事关家庭大事，还请欧神指教：我是这样计划的：在合肥三套房：一套住宅产权公寓卖掉到手40w，置换西岗一亩（在南京已交定金）；一套全款两室近期出售，到手150w多，年底深圳光明做首付，去年已落sz集体户；另一套留着不动。问题1：这样安排可行吗？有什么建议吗？问题2：有贷款记录，深圳5成，是按揭还是dyd？问题3：在深圳选多大标的？家庭情况：两人在合肥工资1w多，去深圳可能会高些；信用卡 30w ，xyd 等资源还没动用；谢谢欧神。 回 答：把全款的物业卖掉，换成贷款长持，并没有问题。卖公寓也没有问题。深圳二套五成还算可以，能做5+1的话，尤其值得按揭>抵押。你的资金不多，实力不强，现金也不多。深圳买不了大房子，40000*105顶天了。
2019/07/02 10:20 提 问：殴大早安，若我在JN和SZ两地都有公司的代发劳务费，但各自计算个税减扣，次年是不是要自行合并申报个税？多退少补？有什么其他要注意的么？谢殴大。 回 答：税法以身份号为核心，因此会合并计税。也可能要求你补税。
2019/07/02 10:19 提 问：请关注水库卡学堂,玩转低成本资金。神好，追问一下，因为微观上看，A的地段更得市场认可，理顺我要地段为王后，觉得同是老城区，A地段更好，A的公园（难得的市区102万平公园）和商业资源突出，临近学区让他保持为一个小众热门板块，马上还有地铁开通，觉得利好消息会带领一轮上涨，是个公认的既有生活氛围，也临近商业闹市的地区，周边步行可达还有很多核电等国企。请问神的意思，是这样的差别，其实不大？综合评分差不多？
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回 答：根据历史经验，老派地段观不太保值。还不如面积保值。
2019/07/02 01:34 提 问：刚需武汉和杭州都需要办公场地，是买写字楼，还是买住宅顶复这种，前几天看新闻说杭州写字楼空置率15%以上吓到了，写字楼有点不太敢买了，谢谢水库论坛欧大 回 答：真办公，当然不能用住宅。否则招不到人的。
2019/07/02 01:33 提 问：年龄老大了，还是幼稚不成熟，情商低，是不是天性如此，很难改了？为什么有的人情商那么高，先天还是后天？ 回 答：因为你没有生存压力。
2019/07/02 01:33 提 问：神。marketing除了在大公司学，还有别的地儿吗？看书？实战？ 回 答：不传之秘。为什么你们总以为这些东西，会整理成书呢。人类文明的90%知识，都不在书本上。
2019/07/02 01:32 提 问：我神，因本人在德国慕尼黑生活，并在慕有多套房，想把原来在北京和杭州多套房产逐步换到慕，请问从投资回报上看大方向是否可取？ 回 答：不可取。地产在亚洲。
2019/07/02 01:32 提 问：问题：本人28，军人，现居安徽合肥，婚前购合肥房产两套，现市值420万，贷款余148万。配偶30，公务员，现居三线城市马鞍山，婚前购合肥近郊房产一套（婚前非合肥市户口，限购），现市值135万，贷款余88万。两人合计月收入2万，月供1.4万。本人父母居三线城市淮南，持淮南房产两套（其中一套正在卖，卖出后预估变现65万）。请问未来五到十年如何进行家庭规划及资产投资（除XG外），感谢！ 回 答：先生二个娃。淮南卖掉的话，贷款加杠杆再买一套。原有资产优化空间不大，最多再挤买一套的余量。要想生活过得好，一定要习惯负现金流。
（水库论坛|欧神小密圈，2019年07月02日）
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发表于 2019-7-3 16:30:56