叶檀说房子多的赶紧卖房，正确吗？#X102

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叶檀说房子多的赶紧卖房，正确吗？#X102



一、1949年加入国军？


上周在水库发文之后，有些人坐不住了，跑过来劝我。
他们说，你知道你这种行为叫什么吗？
这就等于
1911年进宫当太监
1945年投靠日本人
1949年加入国军

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他们认为，现在再谈买房，那不是傻吗？
时代巨变，楼市拐点已至，卖房的时代到来了。

要学就学李莲英。
你看，李莲英多聪明，1911年就死了，连死都死的这么及时，这么幸运。

这部分人是铁杆的空军，逻辑混乱，纯粹就是过来搞笑的，不值得一驳。

还有一部分人的观点比较有迷惑性。
这些人是叶檀老师的粉丝，坚持认为，城市化率已经接近60%了，一般来说城市化率到70%-80%左右，就结束了，所以后面没啥搞头了，水库看来也快凉了。

这样说的人很多，因为这个观点简单粗暴，小学生都能看懂，非常适合传播。
问题在于，适合传播的难道一定就是对的吗？

比如前几日，叶檀老师给某地产站台的时候说，2018年，我国的城市化率已经达到59.58%，后面还有20%的增长空间，楼市至少还有十年时间。
这种说法似乎是看好楼市的，商业站台，总不好意思说楼市要下跌了。

如果我们仔细看叶檀老师对于房价的判断，就能看到她的真实想法。
叶檀老师在接受某杂志采访的时候，说：“楼市上有顶，下有低，刚需就应该出手，但是作为资产配置来说，手上大部分资产集中于房地产，显然不是什么好办法。
现在进入后房地产时代了，在房地产上的配置应该降低到50%，甚至更低。”

叶檀老师的观点总结出来就是：楼市区间震荡，上涨每年不会超过10%，低，不能低于10%。刚需该买房，手上资产全部是房地产的该卖房。

这里面实际是两个问题：
第一个问题是，中国的城市化到底还有多长时间？
第二个问题是，城市化结束后房价会不会下跌？

我们这里不讨论货币因素，主要谈实际购买力。
因为你房子价格涨的再高，没有人买，也是没有任何意义的。

楼市至少还有十年时间，这种说法到底是怎么来的呢？
我们没有看到叶檀老师给出理论依据，从她的讲话来看，是从城市化率着手，大概也是所谓数据分析流，类比其它国家再得出的结论。

其实关于城市化，业界有一套系统的理论，从西方泊来的。


二、城市化曲线

对于城市化的研究，西方学者总结了一个纳瑟姆（Northam）曲线。
据说大部分的西方国家的城市化都符合这条曲线的规律。
这条曲线业界研究的非常多。

有人根据这个理论，将城市化的过程划分为三个阶段：
第一个阶段是30%之前，是缓慢的准备阶段。
第二个阶段是30%到70%，进入加速城市化的阶段。
第三个阶段是70%以上，是成熟缓慢的阶段。

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整个城市化的过程，会形成一条S型曲线，分别有两个拐点。

2014年10月25日，万科宣布地产黄金十年已过，进入白银时代。
所谓楼市“黄金十年、白银十年”的说法就是以这两个拐点为依据的。
在拐点的30%-50%之间，就是所谓黄金十年，50%-70%之间，就是所谓的白银十年，70%往后，是不是该叫青铜十年了？
这是看圣斗士后总结出来的么？
很多人就是听信了这句话，2014年就没有买房，接下来的事情，大家都知道了。

这里我们还可以按照这个理论粗略的计算下一个拐点的时间。
2018年末，我国常住人口城镇化率达到59.58%，非常接近60%了。
当前城镇化的百分比是每年0.71%，而且这个百分比一直是逐步放缓的。

那么按照这个纳瑟姆（Northam）曲线计算，从60%到70%，至少还有14年，取个整数大致是2035年。

这是一种粗略的算法，精确的计算方法，需要解一堆微分方程。
这个就是所谓楼市至少还有十年这种说法的源头。
这样看来，房子多的是应该卖房啊，城镇化率都已经60%了，是该逃顶了。
写到这里，连我都快信了。
理论完整，论证严密，有图有表，未卜先知，刘伯温在世啊。

非常可惜的是，这些对纳瑟姆（Northam）曲线的解读是完全错误的。
主要有两点：
1.  并不是所有的城市化曲线都是S曲线的，S曲线只是其中一种。

2.  所谓的拐点和每个阶段的描述是完全错误的。




我们先说第一点。

需要指出的是，纳瑟姆（Northam）曲线的名字本身就是错误的，是中国学者翻译的时候以讹传讹的结果。
没办法，先入为主，现在国内就只能这么叫了。
其实这条曲线的本质是Logistic函数，这个方法很早就被联合国用来研究城市化了。

这条曲线并不是总是S型的，S型只是其中的一种情况。
影响这条曲线的三个因素是：人口的增长、城乡人口的替换，城乡人口的迁徙。
这三个因素发生不同的变化，就会有不同的城市化曲线。
而这三个因素和一个国家的制度、经济等等有很大的关系。

我们看几个例子。
在有些国家，城市化曲线可能是一条下降曲线。
比如下面这两个国家。

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有些地方城市化的曲线是J型曲线，就是没有拐点，一直城市化达到一个极限。

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HK的城市化过程完全就是J曲线的例子。

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所以说，一个国家的城市化曲线和很多变量都有关系。
有什么样的制度，就有什么样的城市化曲线。
那么，凭什么就这么肯定说，中国的城市化就一定是一个S曲线呢？

我们再说第二点。
S曲线中的各种拐点，就非常奇怪。
因为城市化是经济发展的手段，也是经济发展的结果，如果经济好的话，人口慢慢迁移到城市，为什么会出现拐点呢？

实际上，如果城市化与经济增长高度适应的话，就不存在所谓拐点问题，而是取决于经济的发展情况。
在没有到达上限之前，只要经济持续发展，那么就应该是一条一直向上的曲线，就是上面提到的J型曲线，实际上，说“厂”字型曲线更形象。
城市化的速度肯定是越来越慢的，但是肯定不存在拐点问题，而是一条平滑的曲线。

就算城市化结束了，经济继续发展，那也没有什么可以担心的。
自然会有新的聚集产生，那就是再城市化。
比如美国城市化进程都100多年了，湾区房价最近几年不是一样上涨？

三、西方式拐点的真实原因

城市化是一个系统工程，单纯讲城市化没有意义。
农村人口要向城市迁徙，改个户籍是不难的。
比如，一纸命令，将所有农村人口全部改为城市人口，这不就是城市化100%了吗？
但是这种做法显然是没有任何意义的。

另外，城市化水平并不是越高越好，也不是越快越好，必须要和经济的发展相适应。
反例就是阿根廷，城市化水平92%，但是依然是一个经济不好，收入不高的国家。
这样的城市化有什么用处呢?
这是典型的拉美式城市化陷阱。

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所以，真正的难点在于，进城的人口在城市能不能找到养家糊口的工作。

其实整个城市化的拐点只有一个，就是最高的那个极限。
随着经济的发展，农业机械化程度的提高，当农村人口在农村大规模种地，收入已经不比城里差的时候，城市化就停止了。
这个才是那个自然形成的最高上限。

那么，西方国家形成这种S型曲线拐点的原因是什么呢？
主要的原因，就是经济发展越来越慢了，城市无法继续吸纳人口了，生育率越来越低，城市的人口也没有内生增长。

经济越来越差，当然是西方制度的堕落。
最主要体现在三个方面：作、闹、懒。

前几日，在欧洲和一个开小店的华人老板聊天，一个小老板都看得很清楚。
小老板直言不讳的说，欧洲为什么搞成这样，就是因为他们“作”。
他给我举了个例子。

他说，他们这群小老板，现金挺多，别的投资机会也不多，都挺想买第二套房，收收租金。
只要有人愿意买房，这不就是创造工作岗位了吗？
不光是建筑行业，还有家电、水、电、气、网，这些行业都是可以增加就业岗位，提升经济增长的。

但是，你要是在这里买二套房，别人就查你的资金来源，收你的持有税，就搞的你很难受。
这样，就没人敢在这里投资了，经济就越来越差。
这不是“作”是什么？
欧洲可谓是世界上各种监管最严的地方。

再说“闹”
前一段时间，你要是去加泰罗尼亚，满地的碎酒瓶子，这种情况下，你说怎么搞经济？
这个不展开，大家自己体会。

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最后，说说“懒”
欧洲有各种躺吃福利的人，一些工作的人也不存钱，也不买房，有点钱就去外面旅游消费花光了。
奋斗，不存在的。
连孩子都懒得生，生孩子养孩子多累啊，两个人到处玩多快乐。

这种情况下，经济怎么可以增长呢？
这就是所谓的拐点。
所以，没有拐点，只有西方式的拐点。
这就是西方式的城市化陷阱。

一句话总结：所谓的城市化曲线不是天生的，制度塑造了曲线。

四、中国的巨大潜力

毋庸置疑，改革开放40年，我国在城镇化方面取得了巨大成就。
我国1978-2012年城镇化率百分点与人均GDP对数的相关系数高达0.99，就是说城镇化与经济发展强相关，是非常良性的城镇化。

这是一条稳步向上的曲线，后面依然巨大的潜力。

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现在可以看见的，至少有两个方面的潜力。
第一个，就是城镇化的质量问题。
2018年，城镇化率达到了接近60%，但是这是按照常住人口计算的，实际户籍人口只有43.37%。
也就是说，大家进城了，可能是务工或者上学，但是并没有落户，无法留下来。

我们取下限的话，根据规划，大概是2050年，城镇化还有30年左右。
从户籍人口每年0.5%计算，取75%的上限，城镇化至少还有60年左右。

其实这个时间根本就不用去关心，前面已经说过，即使城镇化结束，如果经济发展的比较好，人口还会聚集，房子依然还是涨的。

所以，第二个就是，大城市聚集。

大家一定有这样的体会，就是60%的城镇化率与自己的实际感受不符。

我们以一名985院校毕业的大学为例。
总体来说，985大学生群体的收入水平，还是高于平均水平的。
目前，大学生本科占中国总人口的比例仅为5%，我们要是按照985院校来算，比例就更低了。

但是呢，大部分985大学毕业生，在大城市买房落户都是一件极为不容易的事情，要动用六个钱包。
这么优秀的一群人，收入远高于平均水平，在城市化的过程中，怎么就落后这么多了？落到了一个还不如60%的人的地步？
985们拼命奋斗，刚刚在城里落户没多久，结果城市化都已经快结束了。
看着就来气，是不是？

这个问题出在哪里？
看文件，要仔细啊。
注意措辞。
实际上，官方一直用的城镇化，而不是城市化，更不是大城市化，一字之差，这里面有微妙的区别。
城镇化的意思是，大部分人还是在小城市落户的。

比如说，你在黑龙江鹤岗5万块买一套房落户，那也是计算为城镇户口的。
国家是支持你落户在城市的，而且也提出了发展目标，但是国家并没有保证你一定在大城市啊。
但是我们知道，只有大城市，才有房地产啊。
从目前来看，我国的大城市的聚集度是远远不够的。
这些都是潜力所在。

至于经济发展，人口生育率，希望不要落入拉美式陷阱和西方式的陷阱。

五、给大家的建议

我国城市化依然还有很长时间，绝不是只有20%的空间。
如果用一天中的时间点来打比方的话，大概是上午10点钟左右，太阳刚刚有一些刺眼。
我国的城市化与经济的发展是高度适应的，后面还有潜力巨大的大城市化，还有多个中心城市会诞生。

如果你在一线和强二线，依然还是可以买的。
如果你已经落地在三四线城市，本地留一套自住房就够了，尽量去一线和强二线城市买房，因为说不好你的下一代依然会去大城市。
最后，天佑中华

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