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深圳何时熄火 #F2610

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发表于 2020-4-24 12:02:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

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深圳何时熄火 #F2610

根据4.20直播观点整理,有删减。



一)深圳

2020年的楼市热点,深圳无疑是最亮的星星。

很多粉丝留言,问我深圳还能涨多久,要不要追涨,具体下注哪个板块。适不适合写篇文章。

哥哥唉声叹气。我说你是猪头么
微博刚又禁言七天。

在目前这个环境,《深圳还能涨多久》《深圳牛市分析》之类的标题,摸都不能摸。摸了就是炸药。

刑恕之人写文章,只能用《深圳何时暴跌》《深圳何时熄火》《房产泡沫何时破裂》等等,作为标题。

譬如说,别人问你,什么时候“房价如葱”。
你可以板着脸说,840个月之后嘛。咱还是看跌的,月份久点。  

好了,言归正传。俺其实还是预警的。
我认为深圳主升浪还有二个月。



二)主升浪


我们要讲三个概念。
  • 主升浪
  • 支流
  • 尾波

我看了一下篇幅,字数有点长。
因此今天我们只讲“主浪”,下周一才讲“板块”。请持续关注水库论坛。

什么是主升浪,你要切身感受的话,就买张机票飞去深圳宝安。
只要你切身和中介谈谈,见二个房东谈谈房源,你就会明白什么是“牛市”。什么叫“主升浪”。

主升浪在地产的学术中,十分重要。因为他符合三个特征:
1)打破原有价格体系。
2)划分新的上限,下限
3)进攻,进攻

举个例子,2017年的重庆,2018年的沈阳,涨得也非常猛。沈北接近+60%涨幅。
但是我们并不认为它们是“主浪”。对全国地产格局,也没有大的影响。

为什么。重庆沈阳涨的原因,是因为重庆实在“太便宜”了。
一个直辖市,全国GDP排名第五的超级大城市,上北深广渝。
凭什么它的房价才10000元。凭什么东三省,沈阳的房价,比长春哈尔滨还便宜,长哈一半都不到。

因此这种涨,称为“补涨”。是一种价格修复。抹平洼地。
本质是对现有价格体系的确认。


但主升浪是什么,主升浪是对“现有价格体系”的破坏。再创新高!

好比2005年调控时,上海房价是1.5/1/0.5
当时我们看多,口号3/2/1,内环三万中环二万外环一万。

这个预测,被无数人口诛笔伐。他们认为不可能。再涨上去,还有谁买得起¥10000/m的房子。
可是2007年房价就涨上去了,刷破天花板了,这就是主升浪。

2020年时,中国楼市的天花板,是100000/m。
这是一个非常重要的数字,请一定记住这一点。

100000/m存在非常严重的“压制”作用。
哪怕你非常好的房子,非常好的地段,内环中的核心环。你就是只能卖100000/m。

后面比你差一级,二级的学生,品质明显差二档次的。
它们也要卖80000,90000/m
这个就是“压制”效应。价格天花板。品质拉不开距离了。

而2020年深圳的“主升浪”,它是非常猛的。
史上第一次,明星楼盘,拉到了150000/m以上。甚至180000/m,220000/m
89平米可以卖1700W。

中国的二手房楼市,第一次,切切实实有了150000+/m的成交。

在此之前,北京上海的高端市场,虽然一手房是有15,18W的例子。
但是“二手房”是走不到这个价格的。二手豪宅,是基本没有承接,没有成交的。
而“恒裕滨城”之类工薪楼盘,把这个价格捅破了。

(真不是豪宅)

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我们常常说3/2/1
5/3/2
8/5/3
12/8/5
20/13/8
这是一个个价格体系。
“补涨”并不能破坏价格体系,但是“突破”却破了。

我们通常对一些“尾部”城市的补涨,重庆沈阳价值修复,并不是太在意
但是12/8/5到20/13/8的层级突破,却是一件大事。
如果行情能站得稳的话,意味着接下来广州,上海,北京,成都,南京,杭州,武汉………全国所有的城市,都要再来一圈“价格修复”。

太危险了,我们还是来谈谈“熄火”吧。

三)熄火

对于房东来说,“主升浪”是一件多么美妙的事。房奴们肯定希望浪潮越大越好。
很可惜,按照水库的专业估计,“主升浪还有最后二个月”就要熄灭了。

为什么呢,几个原因。
1)动能枯竭
2)天气和风俗
3)政策打压

中国人有句古话:强弩之末,势不能穿鲁缟
市场涨到一定程度,自然能量殆尽。
只有计划经济的愚徒,才会担心“房价无限涨下去”。

好比一套650W的房子,几个月的时间,一眨眼要850W了。
你要揣摩一下人的“心理”。人是会“买不下手”的。谁都记得三个月前的价格,“记忆犹新”。
没有几个人,有那么大魄力,跳价二百万依然追的。

从心理阈值来说,每一轮地产牛市,涨幅就是+35~50%



然后购房者就会怨恨,就会观望,就会发帖骂娘。
非得经过二三年,他们从生理到心理,都彻底接受了850W的价格“合理”。
才能迎来新一轮行情。

第二,从“季节性”月历来说,哥哥从业20年,北上深十几轮大行情,只有二种可能:
1)大月轮,从去年9~10月金秋旺,到春节后启动,行情延续5~6月
2)小月轮,春节后启动,行情延续至5~6月。

春节过后,绝大多数人会拿到年终奖。
除夕晚宴,家人聚会,也会把来年的置业计划,商讨确定下来。
因此元宵后,二月末三月初,就是“旺季”的开始。

狂风骤雨不过夕。市场的配置,速度是很快的。
往往三个月的时间,所有价格都已经重置过了一遍。
你本来也不需要几十个月的时间。

时至六月,该买的都买了。手续都办完了。
而且天气炎热,六月走在广东的街头,简直就是人肉烤串,孜然味,带生粉的。

从“市场顶”而言,6.15行情便进入了尾声。

最后是“政策面”。
大家都听说了,近期深圳酝酿许多调控政策,中介也被召集开了几次会。
目前仅有一些内部文件放出。未来二周,出官方新政也不足为奇

很多小白朋友,总以为“调控”制止了地产牛市。
其实操刀是很聪明的。“政策顶”出的时候,往往也是“市场顶”。
是市场本身走到泄气无力了。皆大欢喜。

总而言之,我认为目前的主升浪,到6.15会熄火。
市场顶+政策顶,双重顶部。

四)尾浪

每一轮牛市,最后的10%涨幅,是要吐掉的

房价涨,从来都不是新闻。
房价跌,一定要挖掘追踪报导,这是新闻。

我们看各种地产媒体,常常看见“某地房价大跌,原价720W,现价660W”。
“高峰期1000W,现在850w无人问津”。

象《水库论坛》,就是被封号的待遇,无人待见。
但我们内行人,看见类似“降价”报导,还是忍不住要嘶吼二声,辨明真相。

这一类“跌去的”是什么,一般都是尾部最后之10%。
好比现在4月份。很多人问我西乡,宝中,还能不能冲进去。
为什么不冲呢,一天一个价,买了就是涨啊。

从现在4.22到6.15,哪怕按照每个月+5%的速度,还有约+10%的空间。
一套七百万的房子,再涨六七十万,不在话下。

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问题是,这最后的10%,注定是会要“跌回去”的。
主升浪结束后,惯例总会进入漫长的Cool Down期。下一轮波浪,可能是二至三年,甚至三到四年。

最糟糕的是,在CD期,房价是“阴跌”的。
群众们也会慢慢反思,花一千七百万,买89㎡四房,到底有没有必要。

热度下降之后,总会有各种原因抛售的业主。
一旦他们不能迅速出货,挂牌价难免小幅下降。

这样滴滴答答,零零碎碎的,三四年“阴熊”时期,很可能把你最后的10%涨幅给跌没了。
或者说,你现在冲进去,只有三个月是Honeymoon快乐期,漫长的三年就是烦恼期了。

四月 < 六月 > 未来
不管怎么说,冲高回落,还是比四月高。

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五)结语

无房刚需,哪天都比今天贵。

很久之前建仓的,税费较低的,建议到6.15之前抛售。

投机投资想追涨的,请看下一篇。

yevon_ou@163.com,2020年4月22日午)


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