水库论坛_欧神文集
最近地产类的技巧写得少。有朋友问，水库是不是“不愿意”传授干货了； 还是已经词穷，没有好料了。
呃，其实最近在做生意。 “做生意”是完全不同的一系列科技树。假以时日，也会融会渠成。但今天只能写一些“碎片”生意经。
例如本篇中的“跪银行”，就不是普通意义，投资客的跪银行。 而是几百上千套，成规模的斗智。
二周前，我在合肥搞活动。有一位讲上海言话的老先生，特意从上海过来，问：“六月六日，你们搞的贵阳项目，怎么没下文了”。 夫妻俩人，已经背了七套贷款。问能不能再买六套。 我左右看看四下无人，偷偷说“来，隔壁小屋，私聊”。
本篇充满大量术语，比喻，请自行领悟。
公开文字只写合规内容
绝大多数的人，这辈子都没有做过“生意”。 很多志向滔天，指点江山的年轻人，却连独立经营一家面馆，都没有做过。
有很多“技巧”，属于做生意的技巧。 只有你亲身经历过了，交了这方面的学费。你才会知道。 否则，就象“买房科技树”一样，真经三句话，不告诉你，一辈子都悟不到。
六月六日，水库搞了一轮“贵阳”高素质团购。在信贷上吃了大亏。
第一个做生意中的“困难”，是“数量”。 做3套可以，做300套不行。
“贵安新城”项目很好，水库精选，没有问题。 价位，升值潜力，区位布局，学区，地铁，市政配套，都没有问题。
由于特别担心“信贷”的问题。我们还先测试了四五单。 通过核心网友，亲戚员工，先行尝试“3井”，确认走通没问题。
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但是六月六日，盛大会展，就撞头了。
因为那一天，水库去了四百五十人，坐了七辆大巴。把整个会展中心撑满，椅子都找不到。贵阳地产圈，为之震惊。
“人气旺”是好事。但是到了银行审贷老师手里，就不是好事了。 老师接过申请表一看，“水库单”主贷人55岁，退休女性阿姨，没有工资性收入。 老师又接过申请表一看，“水库单”主贷人55岁，退休女性阿姨，没有工资性收入。 老师再接过申请表一看，“水库单”主贷人55岁，退休女性阿姨，没有工资性收入。
所谓的水库“垃圾粉”。房圈名声在外，可真不是吹的。 我们那天去了几百号人，几百号人拿出的“贷票”，清一色阿伯，阿姨，退休失业大妈。 年轻力壮的小伙靓女，那是一个也没有。
银行老师接了第一单，给过。 接了第二单，给过。 接了二十单，一脸黑线。 接了四十单，冷汗淋漓。 接第二百单 …………
银行老师怕了。怎么200个都是退休阿姨？200个都是房租收入。 本地银行人，没见过水库的排场，被吓到了。 （下次办信贷，敬请带半打房产证傍身）
第一个教训告诉我们，数量堆死质量。 量变导致质变。 因为对信贷垃圾粉的估计不足，使得我们6.6活动，有将近一半客户被退单。体验很不好。
我们踩的第二个坑，是NS银行。
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众所周知，渣女同时交往多个BF，时间管理大师，是让他们永远不要见面。
这样，就要求BF们，遵循严格的作息表。精确控制时间，才能互相错开。 这次我们吃的一个亏，是NS银行，居然没钱了。
银行没钱了，没钱了，没额度了。 风中凌乱。
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绝大多数人，根本不理解银行还会有“没现金”的时候。一般人默认，总以为银行是一个无穷无尽的数字。 但事实是，如果你规模非常地大，本地市场又比较小的时候。你是有可能把银行“贷光”的。
水库6月6日的活动，最终NS银行没有额度了。前面挤压了大约有200套，等待资金，BF失败。
同时交往多个BF，但其中一个Boyfriend不遵守作息时间，不该出现的时候往家里乱跑。 说线做泪泪二行，心好累，跑断腿。
信贷堵心，那就自己找银行，引进人脉银行呗。 贵阳市场第三个奇葩之处，它在KFS内部，居然有一个部门，叫做“按揭组”。
按揭组，相当于“贷款中介”的活。 客户信贷对接哪些银行，贷前贷后如何管理，由按揭组撮合。
这对于“白户”，当然是一件辅助的好事。 但是水库心法，和普通的“白户”买房有很大不同。 我们要先传话给按揭组，按揭组再传话给银行。来解释水库“征信”，有多么地奇葩。
所以就要花费大量的时间精力沟通，教育…… 现在按揭组老师，都成了水库味高手。
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说这些是什么意思呢。 意思是，告诉大家，我们在贵阳待了整整一个月。终于把这些事情都搞定了。
我们准备做Round 2. 为什么这么着急，因为快来不及了。
首先，我来解释一下，“贵安项目”的楼盘备案价，是7500元/平米。 没错，就是整个小区，2000套房子，全部“平均”的价格是七千五。
有印象的朋友，一定记得水库组织“贵安”推介时，客户的价格是5400元/平米起。 备案价7500，你买5400，怎么做到的？
因为它有另一半的房子，备案价是10000元/㎡。
还有这种操作。 你能买到的5400/㎡，绝对是限量版。KFS突破底线，才能送到你手里。
更糟糕的是，前天“弓虽”去考察贵安了，视察了国家级大数据中心。 提出重要指导意见。 重点发展国家级第八新区贵安新区。
区里面最后的定稿是，要“限价”。 不是限最高价，而是限“最低价”。 从下月起，贵安的备案均价，不得低于8000.
在这样的情况下，还能帮你找出一套5600元的房子。
象这样的项目，你还不赶紧买。 “土地财政”是要消灭8000/m以下房源的，这是打明牌，你还不清楚么。
对于贵安团购Round 2，我们目前做了几手准备。
这里我们解释一下B Plan. B Plan就是我们在知识星球里说的3+2.
具体来说，离贵安项目不远之处，有一个R的盘。 它距离地铁更远，但R的品牌要好一点。
（售楼处）
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可问题是，它的单价是6500元/平米。还是我们千辛万苦砍下来的，之前要七千多。
全贵阳，也找不到象HLC这么变态的价格杀手。水库推SD花园是有道理的
水库的粉丝，都是鬼精鬼精的。我们“主推”的，一定是最便宜，最有性价比的。 那么，为什么还要“辅推”，B计划R公司项目呢。
因为它可以做3+2. 具体说，你在南京同时交往三个女朋友，已经足够。再多就容易被发现。 可是，如果你去苏州，再找二个女朋友呢。
既然来都来了，来一次，也挺不容易的。 每一张身份证，都需要彻底用废。首付又低，那何不捎带一套呢。
即使6500的价格，依然是很便宜的。备案均价也是8000。 拿地成本2616，建筑成本3450，卖的每一套都是亏的。这个价格不可持续，总是要涨的。
（说线做泪，具体成交以银行为准）
对于水库贵阳Round 2的活动，我们将采用“线上+线下”的方式。
2020年，是一个地产大年。
高杠杆房子，能贷到买到，离赚钱就不远了。
（yevon_ou@163.com，2020年7月10日晚）
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发表于 2020-7-11 11:12:29