欧成效：公积金年冲月冲精算法

水库论坛

公积金年冲月冲精算法


从第二页开始，突然看见有人对“年冲”“月冲”孰优孰劣争执得厉害。忍不住争执二句，精算展开一下。

首先，我要告诉大家的是，这个问题无需争执，因为他是有“最优解”的。
100%正确的答案，那就是“既不年冲也不月冲；纯商贷，然后申请公积金提现”。

其次，在已经贷了公积金，或者无法纯商贷的情况下，才需要讨论“年冲月冲”孰优孰劣；答案是80%情况下，月冲更优。


1）完美解

讲到公积金的使用方法。其实存在最优的使用方法，那就是“纯商贷，然后申请公积金提现”。
这是很少有人使用到的一项政策，即“名字在产证上，买房后六个月之内，可以申请向公积金中心，全额提取公积金”。


一般而言，我们争论公积金的“年冲”“月冲”优劣比较，因为公积金是一笔死钱。只能够存放于公积金中心，按1.91%的利率，吃定期利息，直到你60岁退休为止。
所以，我们希望的公积金使用方法，都是尽量把死钱变成活钱。而且尽量地减少个人“现金”支出。


公积金的月冲方法，在于将公积金余额抵冲月供，这样可能有很长一段时间，24~36个月不用支付任何“现金”月供。
从大体上来讲，公积金“月冲”就是公积金的最佳使用方法。因为这可以在相对短的时间内，将公积金全部用完，而且不用支付“个人现金”。


但是，这种事存在一种弊端，即如果“公积金余额”实在太多，多过了一定期限，那么这么大的资金，本身都存在巨大的成本的。
譬如，假设我的公积金余额有50万，每个月的“月冲”仅只有一千多。那么，仅仅把这些资金消耗完，就需要十几年的时间。而这十几年中，我每年都要支付4.05%的利息。仔细算算，其实不如把这50万一次性冲掉。甚至可能贷款都还清小半了。
当然，这是极限情况。一般不会这么大落差。


网友们讨论争论的，就是这个“平衡点”在哪里。绝大多数情况都是“月冲”划算，但“公积金余额”多到了一定何等程度，才使用“年冲”划算。
当然，我上来就一大巴掌，说“年冲、月冲都不划算”。


正确的做法，应该是全部都商贷。商贷的利率是4.298%，公积金利率4.05%，二者相差仅0.15%。
然后，去公积金中心，申请把所有的公积金全部都“提现”出来。无论是你有4万，8万，16万，全部都拿现金在手。
这样，彻底兼顾了“年冲”，“月冲”的所有优点。


2）非完美解

“年冲”“月冲”本身是一件不用讨论的事。因为年冲月冲都不对。现在，我们要讨论的是，如果因为我“当时贷款比较早”没学会这些诀窍，已经贷了公积金，如何折腾最划算？
又或者是，公积金还有一项重要的技巧，即可以使用“直系亲属”的公积金冲还商业贷款。好比我贷纯商贷，但却可以将父母，妻子，妻子父母的六个人公积金全部清空。但在这样的情况下，因为“名字不上产证”，你却无法申请公积金提现了。这样同样牵涉到“年冲”“月冲”哪种更有效的选择。
在这样的情况下，我们可以作出如下Excel表格。

水库论坛

在整个分析中，一共牵涉到二个变量：“余额多少”“月供多少”。
余额多少：指现有公积金帐户余额，是每月公积金的多少倍。通常，小白领会在3~4年之后买房。所以这个数字通常在30~40倍左右。
月供多少：指公积金+商贷的总月供，是每个月公积金的多少倍。这个数字会对计算结果，产生巨大差异。通常，我们可以取一个3~4之间的比例。譬如一个小白领每月商贷+公积金，总月供为6000元，而他的公积金收入，在1500元左右。


然后，我们可以来看这个表格的推演逻辑。

首先，我们看第一列D，假设这是一个正常上班/还贷的小白领。但他的“公积金积存余额”为0，我们以他基点为比较。
其次，我们看第二列F，这是作为公积金“月冲”的情况。在我们的例子中，小白领一共有37500元公积金余额，相当于月公积金1500元的25倍。这些公积金，可够支撑他10个月不用还款。再多第11个月的几百元利息。
这二列现金流差异，就是他们状况差异。


然后，让我们再来看I，J，L这三列。“年冲”的情况比较复杂，所以他会对现金流产生三笔影响。
首先，我们看I列。如果37500元的“公积金余额”一次性冲还掉，就相当于“一笔30年贷款”的提前还贷。以后每个月都会“少还贷”180.11元。这是一笔长期的现金流节余。
其次，J列。“年冲”要一年以后才能改为月冲。这段时间内，所有的贷款都要自己用“现金”贴补。相当于额外多支付了一笔款项。这笔钱的金额，和你“每个月公积金”相等，即1500元。为期12个月。
其三，L列。从第13个月开始，“年冲”又可以改成月冲。相当于其他条件不变。但你去年存入的1500*12=18000元，可以分四个多月摊还，冲掉你四个月的月供。最后一个月会多200多元利息，照例是公积金存款一年来的利息。


这样，年冲和月冲的区别，就是F-I-J-L=N
N列显示的，就是“年冲”与“月冲”的现金流区别，将这一列进行IRR结算，就可以知道盈亏平衡点所在。


3）结论

一副画胜过千言语。首先，让我们贴上计算结果。

水库论坛

在这张图表中，我们可以得出很多结论。

首先，影响比较大的是“月供/月公积金”参数，而不是“公积金余额”参数。
也就是说，不管你帐户里有5W，8W，甚至15W公积金。“月冲”始终是更划算的。当“月供/月公积金”达到了3:1，月冲就占有压倒性的优势。当“月供/公积金”达到4:1，几乎无论多少公积金余额，都是月冲更划算。而在现实世界中，“月供/月公积金”=4:1是很常见的。


其次，年冲并不是全无机会，在整张图表上，也存在于“盈亏平衡点”利率要10%，甚至更高的情况。但这是一些很偶然的极端情况，有兴趣读者可以自行探索，并分析他们代表的状态。

最后结论，在绝大多数情况下，“盈亏平衡点”都不超过5.5%。这在现实情况中，是非常容易达到的。所以，选择“月冲”吧。

水库论坛

嗯，应该先选择“完美解”。


（yevon_ou@yahoo.com，2010年10月23日晚）

---

水库论坛网址：www.oushenwenji.net
水库论坛微信群统一入口：shuidi021, 备注“水库论坛”

水库论坛